بازار مسکن استرالیا در مسیر اصلاح قرار گرفته و اقتصاددانان پیشبینیهای خود را یکی پس از دیگری تجدیدنظر میکنند، اما کارشناسان برجستهای که در برابر کمیته سنای استرالیا درباره نابرابری نسلی در مسکن شهادت دادند، هشدار میدهند که حتی یک کاهش قابلتوجه در قیمتها، مشکل بنیادین مقرونبهصرفگی را برطرف نخواهد کرد.
بر اساس آخرین پیشبینیهای بانک NAB، ارزش مسکن در مجموع شهرهای بزرگ استرالیا از اوج تا کف حدود ۷ درصد کاهش خواهد یافت. دکتر سالی آلد، اقتصاددان ارشد این بانک، انتظار دارد سیدنی و ملبورن با افتی در حدود ۱۰ درصد در سال ۲۰۲۶ بیشترین فشار را تجربه کنند، در حالی که شهرهای میانی مانند بریزبن، پرت و آدلاید با کاهشی بین ۲ تا ۴ درصد روبهرو شوند. ماتیو حسن، مسئول پیشبینیهای کلان اقتصادی بانک Westpac، نیز اعلام کرد که ارزش مسکن در ماه اوت ۰.۹ درصد کاهش یافته و در مجموع ۳.۶ درصد پایینتر از اوج ماه مارس است؛ ضمن اینکه ۹۳ درصد از محلههای شهرهای بزرگ افت قیمت را ثبت کردهاند.
اما چرا کاهش قیمت لزوماً به معنای مقرونبهصرفهتر شدن مسکن نیست؟ پاسخ در نرخهای بهره بالاتر نهفته است. وقتی بانکها ظرفیت وامدهی را کاهش میدهند، خریداری که خانهای را ۵ یا ۱۰ درصد ارزانتر میخرد، ممکن است همچنان اقساط ماهانه مشابه یا حتی بیشتری بپردازد. دکتر آلد در این باره گفت: «اگرچه برخی از کاهش قیمتها استقبال میکنند، این امر مشکل مقرونبهصرفگی مسکن استرالیا را حل نخواهد کرد.»
برای خوانندگانی که با سیستم وام مسکن استرالیا آشنا نیستند، توضیح این نکته مفید است که در اینجا بانکها بر اساس درآمد و نرخ بهره جاری، سقف مشخصی برای وام تعیین میکنند (borrowing capacity). وقتی نرخ بهره بالا میرود، این سقف پایین میآید؛ یعنی حتی اگر قیمت خانه کمتر شود، مبلغی که بانک حاضر است وام بدهد نیز کمتر شده و خریدار باید پول نقد بیشتری از جیب بپردازد.
اقتصاددانان سایر بانکهای بزرگ نیز پیشبینیهای خود را بهطور مکرر تغییر دادهاند. اقتصاددانان ANZ در ابتدای سال انتظار رشد ۲.۸ درصدی قیمتها در ۲۰۲۶ را داشتند، اما بعداً این پیشبینی را اصلاح کردند. بانک Commonwealth Bank نیز پیشبینی ملی خود را چندین بار کاهش داد و در نهایت انتظار ثبات قیمتها در ۲۰۲۶ را اعلام کرد، با این امید که بازار از ۲۰۲۷ به تدریج بهبود یابد. این تغییرات مکرر نشان میدهد که پیشبینیهای کوتاهمدت تا چه اندازه میتوانند گمراهکننده باشند.
ریشه اصلی بحران مقرونبهصرفگی در کمبود ساختاری عرضه مسکن است؛ کمبودی که طی چند دهه انباشته شده. دکتر لوسی الیس، اقتصاددان ارشد Westpac و معاون سابق بانک مرکزی استرالیا (RBA)، توضیح داد که نسبت بالای قیمت مسکن به درآمد خانوارها نتیجه چند تحول بلندمدت اقتصادی است: کاهش تورم از دهه ۱۹۹۰ به این سو، مقرراتزدایی مالی که به خانوارها اجازه داد وامهای بزرگتری نسبت به درآمدشان بگیرند، و رشد جمعیت قوی ناشی از مهاجرت. به گفته دکتر الیس، «بخش بزرگی از افزایش قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوارها، پیامد چند دههای کاهش تورم و مقرراتزدایی مالی است.»
در مقایسه با ایران، جایی که خرید ملک اغلب نقدی یا با وامهای کوتاهمدت بانکی انجام میشود، در استرالیا اکثر خریداران وامهای بلندمدت ۲۵ تا ۳۰ ساله میگیرند. این یعنی نرخ بهره نقش تعیینکنندهای در توان خرید دارد و تغییر آن میتواند بازار را به سرعت جابهجا کند، حتی بدون تغییر در قیمت اسمی ملک.
از سوی دیگر، افزایش عرضه مسکن نیز با موانع جدی روبهروست. دکتر آلد هشدار داد که رفع این کمبود «احتمالاً نزدیک به یک نسل زمان میبرد.» تأییدیههای ساختمانی (DA approvals) به تنهایی کافی نیستند؛ بسیاری از پروژهها به دلیل هزینههای بالای مصالح، کمبود نیروی کار ماهر، فرآیندهای کند صدور مجوز و فشار بر حاشیه سود سازندگان، هرگز ساخته نمیشوند. کمیسیون بهرهوری استرالیا (Productivity Commission) تخمین میزند که صنعت ساختوساز اکنون به ازای هر ساعت کار، حدود ۵۰ درصد کمتر از اواسط دهه ۱۹۹۰ واحد مسکونی تولید میکند. کاهش همزمان قیمت مسکن احداثشده نیز درآمد پیشبینیشده سازندگان را کم میکند و این چرخه معیوب را تشدید میکند.
برای سرمایهگذاران و خریداران فارسیزبان، این تصویر کلی نشان میدهد که بازار مسکن استرالیا در مرحلهای از اصلاح قرار دارد که در آن انتخاب دقیق ملک اهمیت بیشتری از زمانبندی دقیق خرید دارد. کمبود ساختاری مسکن، رشد جمعیت و افزایش اجارهبها همچنان پابرجاست و این عوامل در بلندمدت از بازارهای با موقعیت مناسب حمایت میکنند. با این حال، هر تصمیم مالی باید با مشاوره متخصص مستقل و بر اساس شرایط شخصی هر فرد اتخاذ شود.
دیدگاهتان را بنویسید