بازار املاک تجاری استرالیا در نیمه نخست سال ۲۰۲۶ با تحولی چشمگیر روبهرو شده است؛ تداوم نرخهای بهره بالا، سرمایهگذاران را وادار کرده تا به جای تکیه بر کاهش نرخ بازده (yield compression)، رشد اجارهبها را به عنوان موتور اصلی سودآوری در نظر بگیرند. این تغییر رویکرد، انتخاب دقیق دارایی و تمرکز بر بازارهایی با عرضه محدود را به اولویت نخست سرمایهگذاران تبدیل کرده است.
بر اساس گزارش «دیدگاه سرمایه استرالیا» شرکت مشاوره بینالمللی نایت فرانک (Knight Frank) در سپتامبر ۲۰۲۶، حجم معاملات ملک تجاری در استرالیا در سهماهه دوم سال جاری به 14.3 میلیارد دلار استرالیا رسید؛ جهشی قابل توجه از 8.8 میلیارد دلار در سهماهه نخست. مجموع سرمایهگذاری در نیمه اول سال از مرز ۲۳ میلیارد دلار گذشت که قویترین عملکرد نیمه اول از سال ۲۰۲۲ تاکنون به شمار میرود.
بخش صنعتی و لجستیک با 5.9 میلیارد دلار و بخش خردهفروشی با 3.4 میلیارد دلار بیشترین سهم را در این معاملات داشتند. تقاضای قوی سرمایهگذاران داخلی و اعتماد رو به رشد به بنیادهای بلندمدت بازار، پشتوانه اصلی این ارقام بوده است.
بن برستون، اقتصاددان ارشد نایت فرانک، با اشاره به اینکه اقتصاد استرالیا مقاومتر از پیشبینیهای ابتدای سال عمل کرده، تأکید کرد که نرخهای بهره بالا به وضوح استراتژی سرمایهگذاری را شکل میدهند. به گفته برستون، «تفاوت کلیدی برای سرمایهگذاران این است که نرخهای بهره بالا احتمالاً برای مدت طولانیتری ادامه خواهند داشت.» او افزود که در این شرایط، رشد اجارهبها — نه کاهش نرخ بازده — محرک اصلی عملکرد در کوتاهمدت خواهد بود.
درک مفهوم «فشردگی نرخ بازده» (yield compression) برای خوانندگانی که با بازار ملک تجاری آشنایی ندارند مفید است: در دورههای نرخ بهره پایین، قیمت داراییها بالا میرود و نرخ بازده (نسبت اجاره سالانه به قیمت ملک) کاهش مییابد؛ این پدیده سود سرمایهای ایجاد میکند. اما وقتی نرخ بهره بالا میماند، این مکانیزم کند میشود و سرمایهگذاران باید به جای آن، بر رشد واقعی درآمد اجاره تکیه کنند.
مایکل کووک، شریک و رئیس بازارهای سرمایه نایت فرانک در استرالیا، گفت که با وجود فشارهای کلان اقتصادی و عدم قطعیتهای ژئوپلیتیک، اشتهای سرمایهگذاران تجاری همچنان سالم است. او توضیح داد که سرمایهگذاران دیگر به دنبال بازده ۸ تا ۱۰ درصدی استاندارد نیستند، بلکه هدفگذاری آنها به ۱۰ تا ۱۵ درصد تغییر کرده است. این تغییر انتظارات، آنها را به سمت استراتژیهای «ارزشافزا» (value-add) و «هستهپلاس» (core plus) سوق داده؛ یعنی داراییهایی که پتانسیل بهبود و افزایش درآمد دارند، نه صرفاً داراییهای باثبات با بازده پایین.
از نظر جغرافیایی، تقاضای قوی برای دفاتر درجهیک در مراکز تجاری سیدنی و بریزبن گزارش شده، در حالی که سرمایهگذاران صنعتی بر مناطق «اینفیل» (infill) — یعنی زمینهای میانی درون شهری که عرضه جدید در آنها محدود است — تمرکز دارند. کووک تأکید کرد که استرالیا در مقایسه با سایر بازارهای جهانی همچنان مقصدی جذاب برای سرمایه داخلی و خارجی محسوب میشود.
برای سرمایهگذارانی که از ایران یا افغانستان به استرالیا مهاجرت کردهاند، یک تفاوت مهم ساختاری وجود دارد: در بازار ملک تجاری استرالیا، قراردادهای اجاره معمولاً بلندمدت (۳ تا ۱۰ سال) هستند و اغلب شامل بندهای افزایش خودکار اجارهبها (rent review) بر اساس تورم یا درصد ثابت میشوند. این ساختار به سرمایهگذار امکان میدهد رشد درآمد را از پیش پیشبینی کند — ویژگیای که در شرایط نرخ بهره بالا اهمیت ویژهای پیدا میکند.
با توجه به پیشبینیهای اقتصاددانان نایت فرانک، تا زمانی که عدم قطعیت کاهش یابد و اعتماد بازار بهبود پیدا کند، سرمایهگذاران در بخشهایی که تقاضای مستأجران قوی و عرضه جدید محدود است، فعالتر خواهند ماند.
دیدگاهتان را بنویسید