بازار مسکن استرالیا در سهماهه ژوئن ۲۰۲۶ با پدیدهای نگرانکننده روبهرو شد: قیمت خانهها اندکی کاهش یافت، اما خانهدار شدن برای اکثر استرالیاییها به همان اندازه دشوار ماند. دلیل این تناقض، افزایش نرخ بهره بود که تقریباً تمام مزیت کاهش قیمت را خنثی کرد.
بر اساس آخرین گزارش قابلیت خرید مسکن (Housing Affordability Report) موسسه ملی مستغلات استرالیا (REIA)، میانگین وزنی قیمت خانه در سراسر کشور در این دوره ۱.۲ درصد کاهش یافت و به ۱,۱۳۵,۵۶۰ دلار استرالیا رسید. همزمان، میانگین وام دریافتی توسط خریداران برای سکونت شخصی نیز ۰.۶ درصد کاهش یافت و به ۷۳۰,۷۱۹ دلار رسید. در نگاه اول، این اعداد باید نشانهای خوشبینانه میبودند.
اما در ماه مه، بانک مرکزی استرالیا (RBA) نرخ بهره نقدی (cash rate) را ۰.۲۵ درصد افزایش داد و به ۴.۳۵ درصد رساند. در پی این تصمیم، میانگین نرخ متغیر استاندارد وام مسکن به ۸.۸ درصد رسید. نتیجه عملی این تغییر آن بود که میانگین قسط ماهانه وام مسکن به ۶,۰۱۸ دلار رسید؛ رقمی که نسبت به سهماهه قبل ۱.۵ درصد و نسبت به یک سال پیش ۱۲.۴ درصد افزایش نشان میدهد.
به این ترتیب، سهم درآمد خانوار که صرف بازپرداخت وام مسکن میشود به ۵۰.۹ درصد رسید. این یعنی یک خانواده متوسط استرالیایی که وام مسکن دارد، بیش از نیمی از درآمد خود را تنها برای پرداخت اقساط خانه هزینه میکند.
در ایران و بسیاری از کشورهای دیگر، خرید خانه معمولاً با پرداخت نقدی یا وامهای کوتاهمدت انجام میشود. در استرالیا اما سیستم بر پایه وامهای بلندمدت ۲۵ تا ۳۰ ساله (mortgage) بنا شده و نرخ بهره این وامها مستقیماً با تصمیمات بانک مرکزی تغییر میکند. به همین دلیل، حتی کاهش اندک قیمت خانه میتواند با یک افزایش نرخ بهره کاملاً خنثی شود.
تفاوتهای چشمگیر میان ایالتها
آمار ملی تصویر کاملی از واقعیت بازار مسکن استرالیا ارائه نمیدهد، چرا که شرایط در هر ایالت متفاوت است. نیو ساوت ولز همچنان گرانترین ایالت برای خرید خانه است و خریداران در این ایالت به طور میانگین ۵۷.۷ درصد از درآمد خانوار خود را صرف اقساط وام مسکن میکنند. در مقابل، در قلمرو پایتختی (ACT) که شامل کانبرا میشود، این رقم ۳۴.۴ درصد است؛ دلیل اصلی این تفاوت، سطح درآمد بالاتر ساکنان این منطقه است.
بدترین وضعیت در این دوره به استان وسترن استرالیا تعلق داشت که بیشترین افت فصلی در قابلیت خرید مسکن را تجربه کرد و نسبت اقساط به درآمد در آن به ۴۷.۵ درصد رسید. در ویکتوریا و نیو ساوت ولز اما وضعیت اندکی بهتر شد و در تاسمانی بدون تغییر ماند.
اجارهنشینان هم در امان نیستند
بر اساس همین گزارش REIA، اجارهبها در سطح ملی به طور میانگین ۲۳.۹ درصد از درآمد خانوار را میبلعد. با این حال، در قلمرو شمالی (Northern Territory) این رقم به ۲۸.۸ درصد رسیده است. در مقابل، ACT با ۱۸.۵ درصد مقرونبهصرفهترین بازار اجاره را دارد.
نکته جالب توجه این است که با وجود تمام این فشارها، خریداران اولین خانه (first-home buyers) در این دوره فعالتر شدند. تعداد تعهدات وام جدید این گروه در سهماهه ژوئن به ۳۰,۱۲۹ مورد رسید که نسبت به سهماهه مارس ۱۱ درصد افزایش نشان میدهد. این خریداران ۳۶.۳ درصد از کل تعهدات وام خریداران مسکونی را تشکیل دادند. میانگین وام آنها اندکی کاهش یافت و به ۶۱۰,۰۶۳ دلار رسید، هرچند این رقم همچنان ۱۰ درصد بالاتر از یک سال پیش است.
راهحل در عرضه مسکن است، نه فقط کنترل قیمت
موسسه REIA تاکید میکند که بهبود واقعی قابلیت خرید مسکن نیازمند اقدام هماهنگ در حوزههای برنامهریزی شهری، زیرساخت، ظرفیت ساختوساز، مالیات و سرمایهگذاری است. به گفته این موسسه، محور اصلی هر راهحل پایدار باید افزایش عرضه مسکن در مناطق پرتقاضا باشد.
این گزارش یادآور میشود که سیاستهایی که صرفاً به تقویت قدرت خرید متقاضیان میپردازند، بدون افزایش موازی عرضه مسکن، میتوانند به افزایش قیمتها دامن بزنند. همچنین سیاستهایی که سرمایهگذاری در بازار اجاره را دلسرد میکنند، میتوانند در دورهای که تقاضا برای مسکن اجاری بالاست، عرضه را کاهش دهند.
برای خانوادههای فارسیزبانی که در استرالیا به دنبال خرید خانه هستند، این آمار نشان میدهد که تصمیمگیری درباره زمان و مکان خرید باید با در نظر گرفتن همزمان قیمت ملک، نرخ بهره جاری، درآمد خانوار و هزینههای زندگی صورت گیرد؛ نه تنها بر اساس تغییرات قیمت در بازار.
دیدگاهتان را بنویسید