طرح احداث قطار پرسرعت (High-Speed Rail) میان سیدنی و نیوکاسل با هزینهای بالغ بر ۵۵ میلیارد دلار استرالیا، از زمان اعلام رسمی آن در سال جاری توسط نخستوزیر آنتونی آلبانیزی، موجی از هیجان را در بازار مسکن ساحل مرکزی (Central Coast)، دریاچه ماکواری (Lake Macquarie) و نیوکاسل برانگیخته است. بسیاری از خریداران و سرمایهگذاران امیدوارند این پروژه، همانند آنچه پیش از افتتاح خط مترو منطقه هیلز (Hills District) سیدنی در سال ۲۰۱۹ رخ داد، موجب جهش چشمگیر قیمت ملک در این مناطق شود. اما پژوهش تازهای این انتظارات را به چالش میکشد.
بر اساس تحقیقی که گروه تحلیلی Primara Research برای شرکت Green.com.au انجام داده، بررسی ۷.۱۳ میلیون معامله ملکی ثبتشده در دفتر ارزیابی دولتی نیوساوتولز (NSW Valuer General) از سال ۱۹۹۰ تاکنون نشان میدهد که احتمالاً این خط ریلی به جای رشد گسترده قیمتها، عرضه خانههای ارزانتر و با تراکم بالاتر را در مناطق مقصد افزایش خواهد داد. به عبارت دیگر، جذابتر شدن زندگی در ساحل مرکزی و نیوکاسل میتواند فشار تقاضا را از سیدنی کاهش دهد و توسعه آپارتمانهای ورودیسطح (entry-level) را در آن مناطق تسریع کند، نه لزوماً قیمت خانههای موجود را بالا ببرد.
این پروژه قرار است ایستگاههایی در پارامتا (Parramatta)، فرودگاه غرب سیدنی، گاسفورد (Gosford)، دریاچه ماکواری و مرکز نیوکاسل داشته باشد. آغاز عملیات اجرایی برای سالهای ۲۰۲۸ یا ۲۰۲۹ برنامهریزی شده و اولین سرویسها در سال ۲۰۳۷ راهاندازی خواهند شد. این قطار زمان سفر میان سیدنی و نیوکاسل را به حدود یک ساعت کاهش میدهد.
تجربه خط مترو هیلز دیستریکت سیدنی نمونه جالبی است؛ پژوهش Primara نشان میدهد آنچه در کاسلهیل (Castle Hill) واقعاً تغییر کرد، ورود آپارتمانهای ارزانتر به بازاری بود که پیش از آن تقریباً بهطور کامل از خانههای مستقل تشکیل میشد. این الگو در پروژههای ریلی دیگر نیز تکرار شده است.
شواهد بینالمللی نیز تصویر روشنی ارائه نمیدهند. گزارش Primara تصریح میکند که در پروژههای مشابه در خارج از کشور، به همان اندازه که قیمتها در مناطق مقصد افزایش یافته، موارد ثابت ماندن یا حتی کاهش قیمت نیز گزارش شده است. از آنجا که استرالیا تاکنون قطار پرسرعت نداشته، تأثیر واقعی این پروژه بر بازار مسکن کاملاً ناشناخته است.
دادههای همین پژوهش یک واقعیت مهم درباره ساختار فعلی بازار مسکن شمال سیدنی آشکار میکند که برای درک پتانسیل این پروژه ضروری است: در حال حاضر یک «پرتگاه قیمتی» (property cliff) ۷۵۵ هزار دلاری در مرز سیدنی و ساحل مرکزی وجود دارد. در بِرووارا (Berowra)، آخرین ایستگاه سیدنی، میانه قیمت خانه ۱.۵۴ میلیون دلار است، در حالی که در وایوای (Woy Woy)، اولین ایستگاه ساحل مرکزی، این رقم به یک میلیون دلار میرسد. میانه قیمت در کل ساحل مرکزی و دریاچه ماکواری نیز ۸۹۵ هزار دلار است. همچنین در منطقه شمالی سیدنی، هر ۱۰ دقیقه افزایش زمان سفر با قطار، ۲۲ درصد از ارزش میانه ملک میکاهد.
دیو گرین، بنیانگذار Green.com.au، با اشاره به مزایای این پروژه گفت که «پرونده انرژی برای قطار پرسرعت روشن است؛ یک قطار پر از مسافر از نظر بهرهوری از خودرو و هواپیما بهتر است.» او افزود که اگر این پروژه بهدرستی اجرا شود، میتواند به معنای دسترسی به مکانهای مقرونبهصرفهتر برای زندگی در فاصلهای قابل قبول از سیدنی باشد.
برای خوانندگانی که با سیستم مسکن استرالیا آشنایی کمتری دارند، توضیح این نکته مفید است که در استرالیا، نزدیکی به ایستگاههای قطار یکی از مهمترین عوامل تعیینکننده قیمت ملک است و توسعهدهندگان معمولاً پس از تأیید مسیرهای ریلی جدید، پروژههای آپارتمانی پرتراکم را در اطراف ایستگاهها آغاز میکنند. این فرآیند در ایران کمتر به این شکل سازمانیافته دیده میشود و معمولاً رشد قیمت در اطراف مترو تهران بیشتر از طریق تقاضای مستقیم خریداران اتفاق افتاده تا از طریق عرضه انبوه واحدهای جدید.
بهطور کلی، این پژوهش نشان میدهد که سرمایهگذاران و خریداران مسکن در مناطق مسیر قطار پرسرعت باید با دیده تردید به وعدههای رشد سریع قیمت بنگرند. کارشناسان توصیه میکنند به جای تکیه بر انتظارات هیجانی، تصمیمات مسکن بر پایه نیازهای واقعی زندگی و ارزیابی دقیق بازار محلی اتخاذ شود.
دیدگاهتان را بنویسید