در حالی که استرالیا با یکی از بدترین بحرانهای کمبود مسکن در تاریخ خود دستوپنجه نرم میکند، هزاران خریدار خانه در سراسر این کشور نمیدانند آیا خانهای که پول آن را پرداختهاند روزی ساخته خواهد شد یا نه. آخرین و بزرگترین نمونه از این بحران، فروپاشی گروه ساختمانی باتلا (Bathla Group) است؛ یکی از بزرگترین سازندگان مسکن مقرونبهصرفه در سیدنی که با بدهی حدود ۳.۴ میلیارد دلار استرالیا به وامدهندگان خصوصی، وارد فرآیند اداره داوطلبانه (voluntary administration) شده است.
اداره داوطلبانه به معنای آن است که یک شرکت مستقل از خارج برای مدیریت امور مالی شرکت بدهکار منصوب میشود تا یا راهی برای نجات آن بیابد یا داراییها را برای پرداخت به طلبکاران بفروشد — فرآیندی شبیه به ورشکستگی رسمی، اما با فرصتی برای بازسازی. در پی این اتفاق، ساخت بیش از ۲۰۰۰ آپارتمان در غرب سیدنی متوقف شده و خط تولید ۱۴۰۰۰ واحد مسکونی دیگر نیز در خطر است. بیش از ۲۰۰ نفر از ۳۵۰ کارمند این شرکت تعلیق شدهاند و احتمالاً تا ۱۰۰۰ خریدار نیز پیشپرداخت خود را از دست دادهاند.
اما باتلا تنها نیست. بر اساس آمار منتشرشده، در سال مالی منتهی به ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶، در مجموع ۳۴۷۲ شرکت ساختمانی در استرالیا ورشکست شدند که معادل ۲۴.۵ درصد از کل ورشکستگیهای شرکتی در سطح کشور است. محققان دانشگاه فناوری کوئینزلند (QUT) در تحقیقات خود نشان دادهاند که نرخ ورشکستگی در بخش ساختمان بهطور مستمر بالاتر از سایر صنایع بوده است، هرچند برای اولین بار پس از یک دوره صعود پیوسته از زمان کووید، این عدد اندکی کاهش یافته است.
این وضعیت مستقیماً هدف دولت فدرال استرالیا برای ساخت ۱.۲ میلیون خانه جدید تا سال ۲۰۲۹ را به خطر میاندازد. پیشبینیهای رسمی نشان میدهد این هدف تا دسامبر ۲۰۳۰ محقق نخواهد شد. وضعیت در نیو ساوت ولز — بزرگترین بازار مسکن استرالیا — بدتر است؛ این ایالت احتمالاً تا مارس ۲۰۳۲، یعنی سه سال دیرتر از موعد مقرر، به اهداف خود نخواهد رسید.
چرا سازندگان در دوران کمبود مسکن ورشکست میشوند؟ پاسخ در یک «طوفان کامل» از عوامل همزمان نهفته است. نخست، هزینههای ساختوساز: طبق آمار رسمی، هزینههای ساخت خانه در استرالیا اکنون ۵۱ درصد بالاتر از سطح پیش از کووید است. بسیاری از سازندگان قراردادهای قیمت ثابت (fixed-price contracts) با خریداران امضا کردهاند — یعنی متعهد شدهاند خانه را با قیمتی مشخص بسازند — اما وقتی هزینههای مصالح و نیروی کار بهطور غیرمنتظرهای بالا رفت، این سازندگان مجبور شدند زیان را خودشان جذب کنند.
دومین عامل، کمبود نیروی کار ماهر است. کمبود پیشهوران ساختمانی (tradies) که پیش از این هم مشکلساز بود، اکنون با رقابت شدید از سوی پروژههای ساخت مراکز داده (data centres) تشدید شده و دستمزدها را بهشدت بالا برده است. سومین عامل، فضای نامساعد بازار است: سه بار افزایش نرخ بهره در سال جاری، تغییرات بودجه فدرال در معافیتهای مالیاتی مسکن، و احتمال افزایشهای بیشتر نرخ بهره، سرمایهگذاران را از بازار فراری داده و برخی پروژهها را از نظر اقتصادی توجیهناپذیر کرده است.
جنبهای که نگرانی مقامات مالی را برانگیخته، نقش وامدهندگان غیربانکی یا اعتبار خصوصی (private credit) در این بحران است. از آنجا که بانکهای بزرگ در سالهای اخیر از وامدهی به پروژههای ساختمانی پرریسک فاصله گرفتهاند، سازندگانی مانند باتلا به شرکتهای مالی خصوصی متکی شدهاند. سارا کورت، رئیس کمیسیون اوراق بهادار و سرمایهگذاری استرالیا (ASIC)، هشدار داد که بسیاری از استرالیاییها از طریق صندوقهای بازنشستگی (superannuation) خود در معرض این بخش هستند و این «مسئلهای حاشیهای نیست».
برای خوانندگانی که با سیستم مالی استرالیا آشنا نیستند، صندوقهای سوپرانیوشن (superannuation) معادل صندوقهای بازنشستگی اجباری هستند که کارفرمایان درصدی از حقوق کارمندان را به آنها واریز میکنند. این صندوقها برای کسب بازدهی بالاتر، بخشی از داراییهای خود را در ابزارهای مالی پرریسکتر مانند اعتبار خصوصی سرمایهگذاری میکنند — که حالا با ورشکستگی باتلا در معرض خطر قرار گرفته است.
مشکل ساختاری عمیقتری نیز وجود دارد. گزارش پیشنویس کمیسیون بهرهوری (Productivity Commission) که در ژوئیه منتشر شد، موانع ساختاری متعددی را شناسایی کرده از جمله مقررات محدودکننده کاربری اراضی، فرآیندهای کند و ناهماهنگ صدور مجوز، و پیچیدگی قوانین ملی ساختمان (National Construction Code). تحقیقات QUT نشان میدهد این بار مقرراتی بهویژه بر دوش سازندگان کوچک سنگینی میکند — و جالب اینکه ۶۳ درصد از ورشکستگیهای ساختمانی در همین گروه کوچکها متمرکز است.
در این میان، برخی سازندگان باتجربهتر در حال تغییر مسیر به سمت پروژههای زیرساختی و تجاری هستند؛ پروژههایی مانند «ساختوساز بزرگ مسکن» ویکتوریا یا پروژههای المپیک کوئینزلند که شرایط قراردادی مطمئنتری دارند. این به معنای آن است که بهترین سازندگان کشور از بخش مسکن مسکونی فاصله میگیرند — درست در زمانی که این بخش به آنها بیشتر از همیشه نیاز دارد.
دیدگاهتان را بنویسید