سرمایهگذاری در بازار مسکن استرالیا میتواند مسیری مطمئن برای ثروتسازی بلندمدت باشد، اما بسیاری از سرمایهگذاران — بهویژه تازهواردان به این بازار — با سه اشتباه رایج و پرهزینه دستوپنجه نرم میکنند که میتواند مسیر موفقیت آنها را بهکلی منحرف کند. آدام هابارد، استراتژیست ارشد ثروت در شرکت Metropole، با اشاره به تجربهاش در همراهی صدها سرمایهگذار ملکی، این سه خطا را تشریح کرده است.
اشتباه اول: دنبال کردن ملکهای ارزانقیمت
یکی از رایجترین تلههایی که سرمایهگذاران در آن میافتند، جذب شدن به ملکهای ارزانقیمت است. به گفته هابارد، «ارزانترین ملک استرالیا امروز، تقریباً همیشه در آینده هم ارزان خواهد ماند.» دلیل این امر روشن است: موقعیت جغرافیایی (location) حدود ۸۰ درصد از رشد قیمت یک ملک را تعیین میکند. ملکهای ارزان معمولاً در مناطق درجه دوم قرار دارند که رشد سرمایهای (capital growth) ضعیفتری دارند.
در اینجا لازم است مفهوم «رشد سرمایهای» را توضیح دهیم: این اصطلاح به افزایش ارزش خود ملک در طول زمان اشاره دارد، در مقابل «بازده اجاره» (rental yield) که درآمد ماهانه اجاره نسبت به قیمت خرید است. در استرالیا، رشد سرمایهای از نظر مالیاتی مزیت دارد؛ چون تا زمانی که ملک فروخته نشود، مالیاتی بر آن تعلق نمیگیرد، در حالی که درآمد اجاره مشمول مالیات بر درآمد میشود. به همین دلیل، متخصصان توصیه میکنند که سرمایهگذاران بلندمدت، رشد سرمایهای را در اولویت قرار دهند.
اشتباه دوم: خرید ملک بر اساس سلیقه شخصی
اشتباه دوم آن است که سرمایهگذار تنها در مناطقی که خودش دوست دارد زندگی کند، ملک میخرد. این رویکرد احساسی میتواند باعث شود فرد برای ملکی که از نظر سرمایهگذاری مناسب نیست، بیش از حد هزینه کند — صرفاً به این دلیل که اتاقخوابهایش بزرگتر است یا به ساحل نزدیکتر.
نکته کلیدی این است که سرمایهگذار در ملک سرمایهگذاریاش زندگی نمیکند؛ پس باید بر اساس نیاز بازار هدف (مستأجران یا خریداران آینده) تصمیم بگیرد، نه بر اساس ذوق شخصی. هابارد توصیه میکند که اگر احساس کردید به ملکی بهشکل احساسی وابسته شدهاید، یک قدم به عقب بردارید و استراتژی سرمایهگذاری مکتوب خود را مرور کنید.
این موضوع برای خوانندگانی که از ایران یا افغانستان به استرالیا مهاجرت کردهاند، اهمیت ویژهای دارد؛ چون در بسیاری از کشورها خرید ملک عمدتاً برای سکونت شخصی انجام میشود، اما در استرالیا سرمایهگذاری ملکی یک حوزه مستقل با منطق و معیارهای خاص خودش است.
اشتباه سوم: بیتوجهی به تحقیق و بررسی دقیق
سومین خطای بزرگ، نادیده گرفتن فرآیند تحقیق و ارزیابی دقیق (due diligence) است. برخی سرمایهگذاران از هیجان خرید ملک، از این مرحله ضروری عبور میکنند. نتیجه میتواند شامل اشتباه در برآورد رشد قیمت، نادیده گرفتن پروژههای توسعهای در منطقه که ارزش ملک را تحت تأثیر میگذارند، یا افتادن در دام پروژههای آپارتمانی پیشفروش (off-the-plan) باشد که وعدههای غیرواقعی میدهند.
پروژههای off-the-plan به ملکهایی گفته میشود که پیش از ساخت، بر اساس نقشه خریداری میشوند. این نوع سرمایهگذاری در استرالیا ریسکهای خاصی دارد، از جمله احتمال تحویل با تأخیر، تغییر در مشخصات نهایی ملک، یا ارزشگذاری پایینتر از قیمت خرید در زمان تحویل.
هابارد تأکید میکند که تحقیق باید شامل بررسی موقعیت، خود ملک، محیط اطراف، وضعیت مالی خریدار و جنبههای حقوقی باشد.
استراتژی، نقطه شروع است نه ملک
نکته محوری که هابارد بر آن تأکید دارد این است که بیشتر سرمایهگذاران از «ملک» شروع میکنند، در حالی که باید از «هدف» شروع کنند. تعریف اهداف بلندمدت مالی، سپس طراحی یک برنامه مشخص برای رسیدن به آنها، و در نهایت انتخاب ملکهایی که با آن برنامه همخوانی دارند — این ترتیب درست سرمایهگذاری است. سرمایهگذاری ملکی یک فرآیند است، نه یک رویداد تکمرحلهای.
دیدگاهتان را بنویسید