استرالیا به یک میلیون و ۲۰۰ هزار خانه جدید در پنج سال نیاز دارد، اما صنعتی که باید این خانهها را بسازد، با سرعت نگرانکنندهای در حال فروپاشی است. در آخرین سال مالی، ۱۵۴۰ شرکت ساختمانی در نیوساوتولز وارد فرآیند اداره خارجی (external administration) شدند — یعنی به دلیل ناتوانی در پرداخت بدهیها، کنترل شرکت به دست مدیران بیرونی سپرده شد. این رقم یک رکورد تاریخی برای این ایالت است. در سراسر استرالیا، ۳۴۷۲ شرکت ساختمانی ورشکست شدند و نیوساوتولز به تنهایی نزدیک به نیمی از این آمار را به خود اختصاص داد.
از زمان آغاز توافق ملی مسکن (National Housing Accord) در سال ۲۰۲۴، بیش از ۷۷۷۹ کسبوکار ساختمانی از صنعت خارج شدهاند که ۳۲۴۴ مورد از آنها در نیوساوتولز بوده است. توافق ملی مسکن برنامهای است که دولت فدرال استرالیا با ایالتها و شهرداریها برای ساخت ۱.۲ میلیون واحد مسکونی تا سال ۲۰۲۹ منعقد کرده است.
هدف نیوساوتولز در این توافق، تحویل ۳۷۷ هزار خانه تا ژوئن ۲۰۲۹ است. اما شورای ملی عرضه و مقرونبهصرفه بودن مسکن پیشبینی میکند که این ایالت این هدف را تا حدود مارس ۲۰۳۲ — یعنی تقریباً سه سال دیرتر — محقق خواهد کرد. در سال مالی گذشته، تنها حدود ۳۵ هزار واحد مسکونی در نیوساوتولز تکمیل شد؛ رقمی که با نیاز واقعی فاصله زیادی دارد.
یکی از شاخصهای نگرانکننده این است که در حالی که تعداد مجوزهای ساخت در یک سال گذشته ۶ درصد افزایش یافته، تعداد پروژههای تکمیلشده ۱ درصد کاهش داشته است. این شکاف نشان میدهد که صدور مجوز به معنای ساخته شدن خانه نیست. مجوز ساخت (building approval) تنها یک تأییدیه اداری است؛ ساختوساز واقعی زمانی آغاز میشود که سازنده بتواند تأمین مالی پروژه را تضمین کند و اعداد و ارقام از نظر تجاری توجیه داشته باشند.
بر اساس اظهارات برد آرمیتیج، مدیر اجرایی انجمن صنعت مسکن (HIA) در نیوساوتولز، به نقل از روزنامه دیلی تلگراف، تنها ۲ درصد از پروژههایی که در این ایالت وارد مرحله مطالعه امکانسنجی میشوند، موفق به دریافت تأیید مالی میشوند. به عبارت دیگر، ۹۸ درصد پروژهها پیش از شروع ساخت متوقف میشوند.
دلایل این بنبست متعدد است: قیمت بالای زمین، افزایش هزینههای ساخت، عوارض زیرساختی، مالیاتها، هزینههای دولتی، تأخیر در فرآیند تأیید و شرایط سختگیرانهتر وامدهی. انجمن صنعت مسکن اعلام کرده که هزینههای دولتی اکنون تا ۴۰ درصد از هزینه کل ساخت یک خانه جدید را تشکیل میدهند. این تناقض آشکاری در سیاست مسکن است: دولتها از مسکن مقرونبهصرفه سخن میگویند، اما با اعمال هزینههای سنگین، ساخت همان مسکن را گرانتر میکنند.
ورشکستگی شرکتهای ساختمانی تنها به مدیران و سهامداران آنها آسیب نمیزند. پیمانکاران جزء (subcontractors) با فاکتورهای پرداختنشده روبهرو میشوند، تأمینکنندگان مشتریان خود را از دست میدهند، کارگران بیکار میشوند و خریداران ممکن است با خانههای نیمهکاره یا تأخیر در تحویل مواجه شوند. تام فورست، مدیرعامل Urban Taskforce، اشاره کرده که ساختوساز حدود ۱۰ تا ۱۲ درصد از اشتغال کشور را تشکیل میدهد، اما تا ۳۵ درصد از ورشکستگیها را به خود اختصاص میدهد.
برای خوانندگانی که با سیستم ایران آشنا هستند، این وضعیت تفاوت مهمی با بازار ساختوساز ایران دارد: در استرالیا، سازندگان خصوصی تقریباً تمام مسکن را میسازند و دولت نقش مستقیمی در ساخت ندارد. بنابراین اگر بخش خصوصی از نظر مالی توجیه نداشته باشد، پروژهها ساخته نمیشوند — صرف اعلام هدف از سوی دولت کافی نیست.
این بحران پیامدهای مستقیمی برای بازار اجاره و قیمت مسکن دارد. کاهش عرضه مسکن جدید در شرایطی که رشد جمعیت ادامه دارد، فشار صعودی بر اجارهبها را حفظ میکند، بهویژه در محلههای مستقر با دسترسی خوب به حملونقل و اشتغال. همچنین، افزایش هزینه ساخت مسکن جدید به معنای حمایت بلندمدت از ارزش مسکنهای موجود است؛ چرا که ساخت معادل جدید آنها روز به روز گرانتر میشود.
برای کسانی که به خرید آپارتمان پیش از ساخت (off-the-plan) فکر میکنند، شرایط کنونی هشدار جدیتری است. در این نوع خرید، قرارداد سالها پیش از تحویل امضا میشود، بدون اینکه خریدار بداند سازنده تا آن زمان در چه وضعیت مالی خواهد بود. در محیطی که حاشیه سود سازندگان بسیار کم است، خطر تأخیر، کاهش کیفیت یا توقف کامل پروژه افزایش مییابد.
کارشناسان صنعت میگویند راهحل پایدار نیازمند کاهش هزینههای دولتی، تسریع در فرآیند صدور مجوز، عرضه بیشتر زمین آماده برای توسعه و جذب و آموزش نیروی کار ماهر ساختمانی است. تا زمانی که این اصلاحات انجام نشود، شکاف میان هدفهای اعلامشده دولت و واقعیت بازار مسکن استرالیا همچنان پابرجا خواهد ماند.
دیدگاهتان را بنویسید