از اول جولای ۲۰۲۷، قوانین مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax یا CGT) در استرالیا بهطور اساسی تغییر میکند و هر سرمایهگذار ملکی — صرفنظر از اینکه ملکش را چه زمانی خریده — باید از همین حالا آماده شود. قانون اصلاح قوانین خزانهداری (اصلاحات مالیاتی شماره ۱) ۲۰۲۶ در ۲۶ ژوئن ۲۰۲۶ تأیید نهایی شد و دیگر یک پیشنهاد نیست؛ قانون لازمالاجراست.
تا پیش از این تاریخ، افرادی که یک دارایی را بیش از ۱۲ ماه نگه میداشتند، از تخفیف ۵۰ درصدی CGT بهرهمند میشدند؛ یعنی تنها نیمی از سود سرمایه مشمول مالیات میشد. از اول جولای ۲۰۲۷، این تخفیف حذف میشود و بهجای آن، روش ایندکسیشن (indexation) جایگزین میشود که پایه هزینه ملک را بر اساس تورم تعدیل میکند. همچنین یک حداقل مالیات ۳۰ درصدی بر سود خالص سرمایه برای داراییهایی که بیش از ۱۲ ماه نگهداری شدهاند اعمال خواهد شد.
برای درک بهتر این تغییر، باید با مفهوم «پایه هزینه» (cost base) آشنا شد. در استرالیا، وقتی ملکی میفروشید، مالیات بر تفاوت قیمت فروش و قیمت خرید (بهعلاوه هزینههای مرتبط) محاسبه میشود. روش ایندکسیشن این پایه را با نرخ تورم افزایش میدهد تا اثر کاهش ارزش پول در طول زمان لحاظ شود — اما برخلاف تخفیف ۵۰ درصدی، در بازارهایی که رشد واقعی قوی داشتهاند، لزوماً به نفع سرمایهگذار نیست.
مهمترین نکته عملی این قانون، مکانیزم «ریست» یا بازتنظیم است. قوانین انتقالی تعیین میکنند که هر ملک سرمایهگذاری گویی در اول جولای ۲۰۲۷ با ارزش بازار آن روز مجدداً خریداری شده است. سودی که تا آن تاریخ انباشته شده، همچنان مشمول قوانین قدیمی و تخفیف ۵۰ درصدی میماند؛ اما سودی که پس از آن تاریخ حاصل میشود، تحت قوانین جدید و حداقل مالیات ۳۰ درصدی قرار میگیرد. این تقسیمبندی زمانی اجباری است و سرمایهگذار نمیتواند هر کدام را که به نفعش است انتخاب کند.
بنابراین، ارزش بازار ملک در اول جولای ۲۰۲۷ یک عدد حیاتی است که باید بهدرستی ثبت شود. این عدد سالها یا حتی دههها بعد، هنگام فروش ملک، در اظهارنامه مالیاتی درج خواهد شد. برای تعیین این عدد دو گزینه وجود دارد: فرمول تخمینی خزانهداری که رایگان است و رشد ملک را بهصورت یکنواخت در کل دوره نگهداری پخش میکند، یا ارزیابی مستقل بازار توسط یک کارشناس رسمی.
فرمول رایگان برای ملکهایی که رشد یکنواخت و خطی داشتهاند کافی است، اما واقعیت بازارهای استرالیا چنین نیست. برای مثال، خانهای در بریزبن که در سال ۲۰۱۲ خریداری شده، سالها تقریباً بدون رشد ماند و سپس از ۲۰۲۰ به بعد رشد شدیدی داشت. اگر این رشد نامتقارن با یک نرخ میانگین یکنواخت محاسبه شود، بخش بزرگی از سودی که واقعاً پس از ۲۰۲۰ حاصل شده، به دوره قبل از ۲۰۲۷ منتقل میشود — و در نتیجه، سود بیشتری مشمول قوانین جدید و مالیات بالاتر خواهد شد.
بر اساس گزارش PropertyUpdate، ملکهایی که بیشترین نیاز به ارزیابی مستقل دارند عبارتند از: ملکهایی با ارزش بالا یا سود انباشته زیاد، ملکهایی که از قبل از سال ۱۹۸۵ نگهداری شدهاند (چرا که سود قبل از ۱ جولای ۲۰۲۷ برای این دسته معاف از مالیات است و تعیین دقیق این مرز بسیار مهم است)، ملکهایی که بازسازی یا بهسازی شدهاند، ملکهای غیرمعمول مانند زمینهای کشاورزی یا ملکهای با کاربری مختلط، و ملکهایی که احتمال فروش آنها در ده سال آینده وجود دارد.
نکته مهم دیگر این است که فرمول تخمینی در زمان فروش ملک انتخاب میشود. اگر سرمایهگذاری سالها بعد متوجه شود که این فرمول به ضررش بوده، تهیه یک ارزیابی گذشتهنگر برای تاریخی که شاید ۱۵ سال پیش بوده، بسیار دشوارتر، گرانتر و کمتر قابل اتکاست. شواهد بازار با گذشت زمان کمرنگتر میشوند.
برای سرمایهگذارانی که با سیستم مالیاتی ایران یا افغانستان آشنا هستند، این نکته قابل توجه است که در استرالیا مالیات بر عایدی سرمایه بهصورت خودکار کسر نمیشود، بلکه در اظهارنامه مالیاتی سالانه (tax return) گزارش میشود و مسئولیت محاسبه و مستندسازی آن بر عهده خود مالیاتدهنده است. این یعنی اگر عدد ارزیابی ۲۰۲۷ اشتباه باشد، اداره مالیات استرالیا (ATO) ممکن است سالها بعد آن را به چالش بکشد.
توصیه کارشناسان این است که سرمایهگذاران همین حالا با حسابدار یا مشاور مالیاتی ثبتشده خود پورتفولیوی ملکیشان را مرور کنند، مشخص کنند کدام ملکها به ارزیابی مستقل نیاز دارند، و مدارک لازم مانند قراردادهای خرید، فاکتورهای بازسازی و عکسهای مستند را از همین حالا جمعآوری کنند. ارزیابی باید نزدیک به تاریخ اول جولای ۲۰۲۷ انجام شود تا معتبرترین و اقتصادیترین نتیجه را داشته باشد، و گزارش نهایی باید در جایی نگهداری شود که حتی دههها بعد قابل دسترسی باشد.
این مقاله اطلاعات عمومی درباره تغییرات مالیات بر عایدی سرمایه از اول جولای ۲۰۲۷ ارائه میدهد و مشاوره مالیاتی شخصی محسوب نمیشود. وضعیت هر فرد به شرایط خاص او بستگی دارد و پیش از هر اقدامی باید با یک مشاور مالیاتی ثبتشده (registered tax agent) مشورت شود.
دیدگاهتان را بنویسید