بازار مسکن نیوساوتولز (New South Wales) در حالی به پایینترین سطح قابلیت خرید از سال ۱۹۹۴ رسیده که تحلیلهای تازه نشان میدهد کندی ساختوساز در این ایالت بهتنهایی حدود ۱۱۷,۸۰۰ دلار استرالیا به قیمت متوسط هر ملک افزوده است. این رقم بر اساس مدلسازی بانک مرکزی استرالیا (RBA) و تحلیل شرکت پژوهشی Primara Research محاسبه شده است.
مقایسهای که Primara Research میان نرخ ساختوساز نیوساوتولز و ویکتوریا انجام داده، تصویر نگرانکنندهای ارائه میدهد: در طول یک دهه گذشته، نیوساوتولز بهطور میانگین سالانه ۱۷.۷ درصد رشد در ساخت خانه داشته، در حالی که ویکتوریا به ۲۱.۸ درصد رسیده است. این شکاف از سال ۲۰۲۳ عمیقتر شده و نیوساوتولز در مجموع ۱۲۶,۰۰۰ واحد مسکونی کمتر از آنچه باید میساخت، تولید کرده است.
پیتر درنان (Peter Drennan)، رئیس بخش پژوهش Primara، هشدار میدهد که اگر این ایالت تغییر اساسی در سرعت ساختوساز ایجاد نکند، اوضاع بدتر خواهد شد. به گفتهٔ او: «نرخ ساختوساز نیوساوتولز نه در حال افزایش، بلکه در حال کاهش است و فاصلهاش با ویکتوریا بیشتر میشود، نه کمتر.» برآوردهای مربوط به ماه اوت نشان میدهد این ایالت با ۳۹ درصد کمبود نسبت به نرخ لازم، هدف توافقنامه ملی مسکن (National Housing Accord) برای سال ۲۰۲۹ را تا مارس ۲۰۳۲ محقق نخواهد کرد.
توافقنامه ملی مسکن (National Housing Accord) توافقی میان دولت فدرال و ایالتهاست که هدف آن ساخت ۱.۲ میلیون خانه جدید در پنج سال تا ۲۰۲۹ است؛ ابزاری که قرار بود فشار بر بازار اجاره و خرید را کاهش دهد.
تام دویت (Tom Devitt)، اقتصاددان ارشد انجمن صنعت ساختوساز مسکن (Housing Industry Association یا HIA)، ریشه اصلی مشکل را در هزینه زمین و زیرساخت میداند. او توضیح میدهد که از ابتدای قرن بیستویکم تاکنون، قیمت یک قطعه زمین مسکونی معمولی بیش از شش برابر شده، در حالی که هزینه مصالح ساختمانی و نیروی کار تنها دو تا سه برابر افزایش یافته است.
اما دویت تأکید میکند که مشکل اصلی نه در مرحله ساخت، بلکه پیش از آن است؛ یعنی در فرایند اداری و مقرراتی که پیش از ریختن اولین بتون باید طی شود. در استرالیا، تبدیل یک زمین کشاورزی به یک قطعه آماده برای ساختوساز (shovel-ready) میتواند تا ۲۰ سال طول بکشد. این فرایند شامل تغییر کاربری زمین (rezoning)، دریافت مجوز توسعه (Development Approval یا DA)، و اتصال به زیرساختهایی مانند جاده، فاضلاب و برق است. برای خوانندگانی که با سیستم ایران آشنا هستند، این فرایند شبیه دریافت پروانه ساخت است، اما با لایههای بیشتری از بررسیهای محیطزیستی، مشاوره عمومی و استانداردهای فنی.
دویت همچنین به تغییرات کد ملی ساختوساز (National Construction Code) در سال ۲۰۲۲ اشاره میکند که استانداردهای بهرهوری انرژی را سختگیرانهتر کرد. HIA برآورد میکند این تغییرات ۲۰,۰۰۰ تا ۳۰,۰۰۰ دلار به هزینه ساخت هر واحد جدید افزوده است؛ هزینهای که یا به خریدار منتقل میشود یا پروژه را از نظر اقتصادی غیرممکن میکند.
شاخص قابلیت خرید مسکن HIA (HIA Affordability Index) در ژوئن امسال پایینترین سطح خود از سال ۱۹۹۴ را ثبت کرد. این شاخص نسبت درآمد خانوار به هزینههای وام مسکن را اندازه میگیرد و هرچه پایینتر باشد، خرید خانه برای خانوارهای متوسط دشوارتر است.
دویت در عین حال هشدار میدهد که راهحل فوری برای این بحران وجود ندارد و در واقع نباید هم وجود داشته باشد: کاهش ناگهانی قیمتها میلیونها صاحبخانه را در وضعیت «سهام منفی» (negative equity) قرار میدهد، یعنی بدهی وامشان از ارزش ملکشان بیشتر میشود. او پیشبینی میکند قیمتها تا پایان سال جاری تثبیت شوند، اما برای کسانی که میخواهند در دو سال آینده و پس از آن وارد بازار شوند، وضعیت همچنان دشوار خواهد بود.
بحران مسکن دیگر تنها یک داستان سیدنی نیست. درنان در تحقیقی که برای شرکت Temple & Webster انجام داده، نشان میدهد قیمت ملک در مناطق منطقهای نیوساوتولز (regional NSW) در ۱۰ سال گذشته ۹۸.۸ درصد رشد کرده است؛ تقریباً دو برابر. مناطق منطقهای که پیش از این «دریچه فشار» (release valve) برای خریداران ناتوان از پرداخت قیمتهای سیدنی بودند، اکنون خود گرانتر شدهاند. به گفته درنان، کمبود مسکن در سیدنی حدود ۲۵۰,۰۰۰ نفر را مجبور کرده این ایالت را ترک کنند و این جمعیت جابهجاشده، تقاضا را به مناطق دیگر منتقل کرده است.
دیدگاهتان را بنویسید