مالیات بر عایدی سرمایه در استرالیا از ۲۰۲۷ تغییر می‌کند؛ تاریخی که سرمایه‌گذاران ملکی نباید فراموش کنند

بازار مسکن استرالیا با یکی از بزرگ‌ترین اصلاحات مالیاتی دهه‌های اخیر روبه‌روست. دولت فدرال در بودجه امسال اعلام کرد که از اول جولای ۲۰۲۷، قوانین مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax یا CGT) برای دارایی‌های سرمایه‌گذاری از جمله ملک مسکونی به‌طور اساسی تغییر خواهد کرد. کارشناسان مالیاتی می‌گویند سرمایه‌گذاران نباید دچار وحشت شوند، اما نمی‌توانند این تاریخ را نادیده بگیرند.

مالیات بر عایدی سرمایه در استرالیا یک مالیات مستقل نیست، بلکه بخشی از اظهارنامه مالیات بر درآمد سالانه است. به زبان ساده، هنگامی که یک ملک سرمایه‌گذاری را می‌فروشید و سود می‌کنید، آن سود به درآمد مشمول مالیات شما اضافه می‌شود. تفاوت اصلی با بسیاری از کشورها از جمله ایران این است که در استرالیا این مالیات تنها در زمان فروش (یا رویداد مالیاتی مشابه) محاسبه می‌شود، نه سالانه بر اساس افزایش ارزش ملک.

بزرگ‌ترین تغییر، حذف تخفیف ۵۰ درصدی CGT در شکل فعلی آن است. در حال حاضر، اگر یک فرد یک ملک سرمایه‌گذاری را بیش از ۱۲ ماه نگه دارد، می‌تواند نصف سود سرمایه‌ای خود را از مالیات معاف کند. از اول جولای ۲۰۲۷، برای سودهایی که از آن تاریخ به بعد تجمیع می‌شوند، این تخفیف با روش «تعدیل بر اساس تورم» (Indexation) جایگزین می‌شود؛ یعنی قیمت خرید اولیه ملک با نرخ تورم افزایش می‌یابد و مالیات تنها بر سود «واقعی» پس از کسر تورم اعمال می‌شود.

مارک چپمن، مدیر ارتباطات مالیاتی شرکت H&R Block Australia، تغییر دومی را مطرح می‌کند که کمتر مورد توجه قرار گرفته است: اعمال حداقل نرخ مالیات ۳۰ درصد بر عایدی سرمایه مرتبط. به گفته او، این تغییر به این معناست که سرمایه‌گذاران دیگر نمی‌توانند با برنامه‌ریزی برای فروش در سال‌های کم‌درآمد، مانند دوران بازنشستگی، از نرخ‌های مالیاتی بسیار پایین بهره‌مند شوند.

اداره مالیات استرالیا (ATO) تأکید کرده که این تغییرات تأثیر محدودی بر سرمایه‌گذاری‌های موجود دارند. ملک‌هایی که در زمان اعلام بودجه، یعنی شب ۱۲ مه ۲۰۲۶، در تملک سرمایه‌گذاران بوده‌اند، از تغییرات مربوط به negative gearing معاف هستند و اصلاحات CGT تنها بر سودهای تجمیع‌شده پس از اول جولای ۲۰۲۷ اعمال می‌شود. به این ترتیب، سود کل یک ملک هنگام فروش به دو بخش تقسیم می‌شود: بخش مربوط به قبل از آن تاریخ که قوانین فعلی از جمله تخفیف ۵۰ درصدی برای آن اعمال می‌شود، و بخش مربوط به بعد از آن که مشمول قوانین جدید خواهد بود.

این تقسیم‌بندی، تاریخ ۳۰ ژوئن ۲۰۲۷ را به یک نقطه ارزیابی کلیدی تبدیل می‌کند. چپمن توضیح می‌دهد که یکی از عاقلانه‌ترین اقدامات برای بسیاری از مالکان ملک، دریافت یک ارزیابی رسمی و قابل دفاع از ارزش بازار ملک در آن تاریخ و نگهداری آن در پرونده مالیاتی است. ATO اعلام کرده که ابزارها و راهنماهایی برای کمک به محاسبه این تقسیم‌بندی توسعه خواهد داد، اما برای ملک‌هایی با رشد غیرمعمول یا محلی، یک ارزیابی حرفه‌ای می‌تواند نتیجه بهتری نسبت به فرمول‌های عمومی ارائه دهد.

چه چیزی تغییر نمی‌کند؟ معافیت مالیاتی خانه اصلی (Main Residence Exemption) کاملاً پابرجاست؛ یعنی اگر خانه‌ای که در آن زندگی می‌کنید را بفروشید، همچنان از پرداخت CGT معاف هستید. این تغییرات عمدتاً سرمایه‌گذاران ملکی را تحت تأثیر قرار می‌دهد، نه کسانی که خانه شخصی خود را می‌فروشند. همچنین، سرمایه‌گذاران در پروژه‌های مسکونی جدید (New Builds) می‌توانند بین تخفیف ۵۰ درصدی فعلی و رژیم جدید تعدیل بر اساس تورم، هر کدام را که به نفعشان است انتخاب کنند. دریافت‌کنندگان حمایت درآمدی از جمله مستمری‌بگیران سنی (Age Pension) نیز از حداقل نرخ ۳۰ درصدی معاف هستند.

این اصلاحات در کنار تغییرات negative gearing اجرا می‌شوند. Negative gearing به وضعیتی گفته می‌شود که در آن هزینه‌های نگهداری یک ملک سرمایه‌گذاری، مانند بهره وام، از درآمد اجاره بیشتر است و این زیان از درآمد مشمول مالیات کسر می‌شود. دولت با این دو اصلاح موازی، هدف خود را هدایت سرمایه‌گذاری به سمت ساخت‌وساز مسکن جدید به جای رقابت با خریداران خانه اول بر سر ملک‌های موجود اعلام کرده است.

از منظر تأثیر بر بازار مسکن، چپمن پیش‌بینی می‌کند که این تغییرات رفتار سرمایه‌گذاران را در حاشیه تغییر خواهد داد. یک اثر احتمالی، جلو افتادن برخی فروش‌ها به قبل از اول جولای ۲۰۲۷ است، به‌ویژه از سوی کسانی که اصلاً قصد فروش داشتند. اثر دیگر، تغییر تدریجی سرمایه‌گذاری از ملک‌های موجود به سمت پروژه‌های جدید است که می‌تواند رقابت با خریداران خانه اول در بازار آپارتمان‌ها و خانه‌های ارزان‌قیمت را کاهش دهد. با این حال، اگر برخی موجران تشویق به فروش شوند و سرمایه‌گذاران جدید جایگزین آن‌ها نشوند، عرضه ملک اجاری در برخی بازارها ممکن است کاهش یابد.

دولت فدرال می‌گوید از سال ۱۹۹۹ تاکنون، قیمت مسکن بیش از دو برابر سریع‌تر از دستمزد متوسط رشد کرده و نرخ مالکیت خانه برای گروه سنی ۲۵ تا ۳۴ سال از ۲۰۰۱ تا ۲۰۲۱ هفت درصد کاهش یافته است. این اصلاحات با هدف ایجاد تعادل بیشتر برای خریداران خانه اول طراحی شده‌اند. کارشناسان مالیاتی توصیه می‌کنند که سرمایه‌گذاران با یک مشاور مالیاتی متخصص مشورت کنند تا بفهمند چه بخشی از سود تجمیع‌شده آن‌ها مشمول سیستم فعلی است و آیا دریافت ارزیابی حرفه‌ای ملک در آستانه جولای ۲۰۲۷ برایشان منطقی است.