بازار سرمایهگذاری ملکی استرالیا در دورهای قرار دارد که دریافت وام برای سرمایهگذاران دشوارتر از هر زمان دیگری شده است. اصلاحات قانونی دولت در حوزه مالیات و افزایش نرخ بهره، بسیاری از سرمایهگذاران را وادار کرده تا استراتژیهای خود را از نو بازنگری کنند.
هانگ چوی، مدیر شرکت Strategic Brokers، میگوید تغییرات اخیر در قوانین «negative gearing» — که به سرمایهگذاران اجازه میداد زیان ناشی از ملک اجاری را از درآمد مشمول مالیات کسر کنند — دیگر به آنها اجازه نمیدهد برای سودآوری صرفاً به تخفیفهای مالیاتی تکیه کنند. به گفته چوی، برخی بانکها اکنون کل کسورات مالیاتی را نیز در محاسبات ظرفیت وامدهی لحاظ میکنند که این موضوع توان استقراض سرمایهگذاران را بیشتر محدود میکند.
اما این به معنای پایان راه نیست. چوی سه راهکار اصلی را برای سرمایهگذارانی که میخواهند پرتفولیوی ملکی خود را در این شرایط گسترش دهند، پیشنهاد میدهد.
نخستین راهکار، نگاه فراتر از بانکهای بزرگ است. چوی توضیح میدهد که بانکهای بزرگ (major banks) معمولاً برای وامهای موجود سرمایهگذار «بافر» یا حاشیه امنیت بزرگتری در نظر میگیرند؛ به این معنا که اگر کسی چهار ملک و چهار وام داشته باشد، تمام آن وامها با دقت بیشتری بررسی میشوند. در مقابل، وامدهندگان کوچکتر و غیربانکی (non-bank lenders) اغلب رویکرد انعطافپذیرتری دارند و حاشیه امنیت کمتری برای بدهیهای موجود اعمال میکنند. این وامدهندگان برای رقابت با بانکهای بزرگ، گاهی نرخ بهره پایینتری نیز ارائه میدهند. چوی تأکید میکند که بسیاری از سرمایهگذاران صرفاً به این دلیل که با یک کارگزار وام آشنا به حوزه سرمایهگذاری صحبت نمیکنند، فرصتهای مناسب را از دست میدهند.
دومین راهکار، بازیافت سرمایه از داراییهای بالغ است. چوی میگوید برخی سرمایهگذاران ملکهایی دارند که ارزش بازارشان به شکل قابل توجهی رشد کرده، اما بازده اجاری (rental yield) آنها نسبت به ارزش فعلی دیگر جذاب نیست. به عنوان مثال، خانهای که در سال ۲۰۱۵ در منطقه لوگان (Logan) در کوئینزلند با قیمت ۳۵۰,۰۰۰ دلار خریداری شده، ممکن است اکنون ارزشی نزدیک به یک میلیون دلار داشته باشد، در حالی که اجاره هفتگی آن از ۳۵۰ تا ۴۰۰ دلار به حدود ۷۵۰ دلار رسیده است. بازده اجاری (rental yield) یعنی نسبت درآمد سالانه اجاره به ارزش ملک؛ در این مثال، بازده واقعی بسیار پایینتر از بازارهای نوظهور است. چوی پیشنهاد میدهد که با فروش چنین ملکی، پرداخت مالیات، و سرمایهگذاری مجدد در بازارهایی که هنوز مسیر رشد خود را طی نکردهاند، میتوان به جای یک ملک با بازده پایین، دو ملک ۵۰۰,۰۰۰ دلاری با بازده پنج درصد خریداری کرد که در مجموع هزار دلار اجاره هفتگی ایجاد میکنند.
سومین راهکار، آزادسازی سهام (equity release) از ملکهای موجود است. سهام یا equity به تفاوت بین ارزش بازاری ملک و مانده وام آن گفته میشود. چوی توضیح میدهد که سرمایهگذاران میتوانند با گرفتن وام جداگانهای از یکی از ملکهای موجود خود — معمولاً معادل ۲۵ درصد قیمت خرید ملک جدید — و تأمین ۸۰ درصد باقیمانده از طریق وام مستقیم روی ملک جدید، عملاً صد درصد قیمت خرید به علاوه هزینههای جانبی را پوشش دهند. این روش به سرمایهگذار اجازه میدهد پسانداز نقدی خود را برای محل سکونت اصلی (PPOR — Principal Place of Residence) و حساب offset نگه دارد تا به عنوان ضربهگیر مالی عمل کند.
اما چوی نسبت به یک خطر مهم هشدار میدهد: cross-collateralisation یا وثیقهگذاری متقاطع، یعنی پیوند دادن چند وام به هم برای سادگی. در این حالت، اگر یک ملک افت ارزش داشته باشد و نیاز به فروش آن باشد، بانک ممکن است فروش ملک دیگر را نیز الزامی کند — مشکلی که میتواند برنامهریزی مالی سرمایهگذار را به هم بریزد.
در مجموع، پیام اصلی کارشناسان این است که سختگیری بانکها لزوماً به معنای توقف رشد پرتفولیو نیست، بلکه نیاز به تغییر رویکرد و بهرهگیری از ابزارهای متنوعتر دارد. برای فارسیزبانانی که در استرالیا به سرمایهگذاری ملکی علاقه دارند، آشنایی با این مفاهیم و مشورت با یک کارگزار وام متخصص در حوزه سرمایهگذاری، میتواند تفاوت معناداری ایجاد کند.
توجه: این مقاله صرفاً جنبه اطلاعرسانی دارد و توصیه مالی یا سرمایهگذاری شخصی محسوب نمیشود. پیش از هرگونه تصمیم مالی، با یک مشاور مجاز مشورت کنید.
دیدگاهتان را بنویسید