بازار مسکن استرالیا در سال ۲۰۲۶ شاهد یک تحول قابل توجه در شیوه فروش ملک است. دادههای جدید شرکت تحقیقاتی دامین (Domain) نشان میدهد که فروشندگان بهطور فزایندهای از روش حراج (Auction) فاصله میگیرند و به فروش خصوصی یا توافقی (Private Treaty) روی میآورند؛ تغییری که نشانهای مهم از تغییر تعادل قدرت میان خریداران و فروشندگان است.
حراج در بازار مسکن استرالیا روشی رایج برای فروش ملک است که در آن خریداران در یک جلسه عمومی با یکدیگر رقابت میکنند و بالاترین پیشنهاد برنده میشود. این روش زمانی بهترین نتیجه را برای فروشنده دارد که چند خریدار جدی با انگیزه بالا در برابر هم قرار بگیرند. اما در فروش خصوصی، فروشنده و خریدار مستقیماً یا از طریق مشاور ملکی مذاکره میکنند و قیمت نهایی در یک فرآیند محرمانهتر تعیین میشود.
بر اساس تحلیل دامین در سپتامبر ۲۰۲۶، نرخ تبدیل حراج به فروش خصوصی در پنج بازار اصلی کشور بهشدت افزایش یافته است. در سیدنی این نرخ از ۲۴.۹ درصد در فوریه به ۵۶.۳ درصد در جولای رسید؛ یعنی بیش از نیمی از ملکهایی که ابتدا برای حراج فهرست شده بودند، در نهایت به روش خصوصی فروخته شدند. ملبورن نیز از ۲۹.۳ درصد به ۵۸.۱ درصد جهش کرد. بریزبن از ۳۶.۶ به ۶۷.۶ درصد، آدلاید از ۲۹.۱ به ۵۹.۶ درصد و کانبرا از ۲۸.۱ به ۶۲.۵ درصد رسید.
دکتر نیکولا پاول، اقتصاددان ارشد مسکونی دامین، در این باره میگوید: «نرخهای تبدیل اکنون به بالاترین سطح خود از دوره رکود مسکن ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۳ رسیدهاند.» او تأکید میکند که این روند لزوماً نشانه فشار مالی فروشندگان نیست، بلکه نشاندهنده انطباق آگاهانه آنها با شرایط جدید بازار است.
جالبتوجهترین بخش این تحقیق مربوط به بازارهای لوکس و گرانقیمت است که سنتاً قلعههای محکم روش حراج به شمار میرفتند. در محلههای شرقی جنوبی سیدنی (Eastern Suburbs South)، نرخ تبدیل از ۱۲.۳ درصد در فوریه به ۵۲ درصد در جولای رسید؛ رشدی بیش از چهار برابر در پنج ماه. در شمال شرقی سیدنی این رقم از ۱۵.۱ به ۵۶.۷ درصد و در نورث سیدنی-موزمن از ۱۵.۴ به ۵۰.۶ درصد افزایش یافت. در ملبورن، منطقه بورونداراً (Boroondara) که یکی از گرانترین مناطق این شهر است، نرخ تبدیل از ۲۵.۱ درصد به ۷۴.۷ درصد جهش کرد.
دلیل این تغییر در بازارهای لوکس آن است که خریداران این بخش اغلب خریداران اختیاری هستند؛ یعنی نیاز فوری به خرید ندارند و میتوانند صبر کنند. وقتی تعداد مزایدهگران جدی در روز حراج کم میشود، این روش بخش زیادی از قدرت خود را برای فروشنده از دست میدهد.
علاوه بر تبدیل حراجهای در جریان، شمار فزایندهای از فروشندگان از همان ابتدا روش خصوصی را انتخاب میکنند. سهم ملکهای سیدنی که از ابتدا بهصورت خصوصی فهرست شدند از ۷۳.۱ درصد در فوریه به ۸۳.۱ درصد در جولای رسید. ملبورن از ۶۷.۹ به ۷۹.۹ درصد، آدلاید از ۷۴.۶ به ۸۳.۵ درصد و کانبرا از ۵۷.۹ به ۷۲.۳ درصد افزایش یافت. دامین این پدیده را «کوچک شدن بازار حراج از هر دو سو» توصیف میکند.
این روند پیامد مهمی برای تفسیر آمار بازار دارد. نرخ ترخیص حراج (Auction Clearance Rate) یکی از شاخصهای پرکاربرد برای سنجش سلامت بازار مسکن استرالیاست و نشان میدهد چه درصدی از ملکهای عرضهشده در حراج فروخته میشوند. اما وقتی تعداد بیشتری از ملکها اصلاً وارد فرآیند حراج نمیشوند یا در میانه راه به فروش خصوصی تبدیل میشوند، این نرخ بهتنهایی تصویر کاملی از بازار ارائه نمیدهد.
برای خریداران و سرمایهگذاران ایرانیتبار مقیم استرالیا، این تغییر محیط فروش میتواند معنادار باشد. در مقایسه با ایران که معاملات ملک عمدتاً از طریق توافق مستقیم و با واسطه انجام میشود، سیستم حراج استرالیا برای تازهواردان میتواند پرفشار و پرهیجان به نظر برسد. در شرایط کنونی، فضای مذاکره در فروش خصوصی زمان بیشتری برای بررسی دقیق ملک، اخذ گزارش ساختمانی (Building Inspection) و مشورت با وکیل یا متخصص مالی فراهم میکند.
دکتر پاول وضعیت کنونی را «بازتنظیم» بازار توصیف میکند که در آن خریداران قدرت چانهزنی بیشتری به دست میآورند. با این حال، کارشناسان تأکید دارند که ملک ارزانتر لزوماً ملک بهتری نیست. بازار مسکن استرالیا یکپارچه نیست و در دل هر شهر، بازارهای متفاوتی وجود دارد. ملکهای باکیفیت در مناطق پرتقاضا حتی در شرایط نرمتر بازار هم میتوانند رقابتی باقی بمانند، در حالی که ملکهای درجه دوم ممکن است هفتهها بدون خریدار بمانند.
بر اساس تحلیل دامین، این تغییرات نشانهای از یک مرحله جدید در چرخه بازار مسکن استرالیاست. شرایط کنونی پایدار نخواهد بود و با بهبود اعتماد عمومی و افزایش رقابت میان خریداران، موازنه قدرت دوباره تغییر خواهد کرد.
دیدگاهتان را بنویسید