بازار مسکن استرالیا در سال مالی ۲۰۲۶ با پدیدهای نادر روبهرو شده است: با وجود کاهش قیمتها در سطح ملی، توان خرید خانه برای خانوارهای متوسط به پایینترین سطح تاریخی خود رسیده است. بر اساس آخرین گزارش قابلیت دسترسی به مسکن (Housing Affordability Report) منتشرشده از سوی realestate.com.au، یک خانوار با درآمد سالانه متوسط ۱۲۵ هزار دلار استرالیا تنها میتواند ۱۲ درصد از خانههای موجود در سراسر کشور را خریداری کند؛ به عبارت سادهتر، فقط یک از هر هشت ملک در دسترس این خانوارهاست.
این رقم در مقایسه با سال ۲۰۲۱ تفاوت چشمگیری دارد؛ در آن سال، همین سطح درآمد امکان خرید ۴۳ درصد از خانههای فروختهشده در کشور را فراهم میکرد که بالاترین نرخ از سال مالی ۲۰۰۲ بود. انگوس مور، اقتصاددان ارشد realestate.com.au، علت این سقوط تاریخی را ترکیبی از قیمتهای بالای مسکن، نرخهای بهره بالا و سه افزایش متوالی نرخ بهره میداند. به گفتهٔ مور: «قیمت خانهها در سالهای اخیر بسیار سریعتر از درآمدها رشد کردهاند.» این عامل در کنار افزایش نرخ بهره، قدرت استقراض خانوارها را به شدت کاهش داده و دسترسی به مسکن را به پایینترین سطح از حداقل سال ۱۹۹۵ رسانده است.
وضعیت برای خانوارهای کمدرآمد بسیار دشوارتر است. خانوارهایی با درآمد سالانه متوسط ۷۶ هزار دلار استرالیا تنها میتوانند دو درصد از مسکنهای موجود در کشور را بخرند که به معنای حذف عملی این گروه از بازار خرید مسکن است. گزارش همچنین اشاره میکند که طرح خرید با سپرده پنج درصد (five per cent deposit scheme) — برنامهای دولتی که به خریداران اجازه میدهد با سپردهای معادل پنج درصد قیمت ملک وارد بازار شوند — با افزایش تقاضا در آن بازه قیمتی، فشار بیشتری بر قابلیت دسترسی خانوارهای کمدرآمد وارد کرده است.
در میان ایالتها، جنوب استرالیا (South Australia) برای نخستین بار از نیو ساوت ولز (New South Wales) پیشی گرفته و کممقرونبهصرفهترین ایالت کشور شده است. با میانگین ارزش ملک ۹۴۰ هزار دلار در آدلاید (Adelaide) و سطح درآمد معمولاً پایینتر ساکنان این ایالت، یک خانوار با درآمد متوسط تنها میتواند هفت درصد از خانههای موجود را خریداری کند. گزارش realestate.com.au این را «تندترین افت قابلیت دسترسی در میان همه ایالتها طی شش سال گذشته» توصیف کرده است. نیو ساوت ولز با نه درصد در رتبه دوم قرار دارد.
در سوی دیگر طیف، ویکتوریا (Victoria) با ۱۶ درصد از خانههای در دسترس خانوارهای با درآمد متوسط، برای نخستین بار از سال ۱۹۹۵ به مقرونبهصرفهترین ایالت کشور تبدیل شده و از استانهای غربی پیشی گرفته است. عملکرد کند بازار مسکن ملبورن (Melbourne) در سالهای اخیر از کاهش شدید قابلیت دسترسی در این ایالت جلوگیری کرده است. استرالیای غربی (Western Australia) که پیش از این مقرونبهصرفهترین ایالت به شمار میرفت، بزرگترین افت سالانه را تجربه کرد و نسبت خانههای قابل خرید در آن از ۱۷ درصد به ۱۰ درصد رسید.
برای خوانندگانی که با سیستم مسکن استرالیا آشنایی کامل ندارند، توضیح این نکته مفید است که «قابلیت دسترسی به مسکن» (housing affordability) در استرالیا معمولاً بر اساس نسبت درآمد خانوار به هزینه بازپرداخت وام مسکن (mortgage repayment) یا اجارهبها سنجیده میشود. برخلاف بسیاری از کشورها که بازار اجاره سهم بزرگتری دارد، در استرالیا مالکیت خانه (homeownership) به عنوان یک هدف اجتماعی و اقتصادی مهم تلقی میشود و سیاستهای دولتی نیز عمدتاً حول این محور طراحی شدهاند.
این شرایط به طور خاص برای مهاجران تازهوارد و خریداران اولین خانه (first home buyers) که در شهرهای بزرگ مانند سیدنی (Sydney)، ملبورن و آدلاید زندگی میکنند، چالشبرانگیزتر است. سرمایهگذاران ملکی که معمولاً از داراییهای موجود خود برای تامین وثیقه وام استفاده میکنند، در این فضا دست بالاتر را دارند؛ چرا که رقبای کمتری از میان خریداران معمولی با آنها روبهرو هستند.
انگوس مور پیشبینی میکند که اگر قیمتها به کاهش خود ادامه دهند، قابلیت دسترسی ممکن است اندکی بهبود یابد، اما این بهبود برای بخشهای پایینتر بازار تعیینکننده نخواهد بود. اقتصاددانان realestate.com.au تاکید دارند که بدون افزایش معنادار عرضه مسکن، این چالش به ویژه برای خانوارهای کمدرآمد پابرجا خواهد ماند.
دیدگاهتان را بنویسید