با آغاز فصل بهار در استرالیا، که بهطور سنتی پرتحرکترین دوره خرید و فروش ملک در سال بهشمار میرود، کارشناسان بازار مسکن تصویری متفاوت از بهارهای گذشته ترسیم میکنند. رکود قیمتها، افزایش نرخ بهره و بیاطمینانی اقتصادی دست به دست هم دادهاند تا این فصل با احتیاط بیشتری آغاز شود.
نریدا کانیزبی، اقتصاددان ارشد شرکت مشاوره املاک ری وایت (Ray White)، میگوید سرنوشت بازار بهاره تا حد زیادی به تصمیم بانک مرکزی استرالیا (RBA) در ماه سپتامبر بستگی دارد. اگر نرخ بهره در این ماه افزایش نیابد و چشمانداز ثبات برای بقیه سال حفظ شود، خریداران احتمالاً به بازار بازخواهند گشت. در غیر این صورت، رکود ادامه خواهد یافت.
جان مکگراث، بنیانگذار و مدیرعامل شرکت مکگراث استیت ایجنتس (McGrath Estate Agents)، دیدگاه نسبتاً خوشبینانهتری دارد. او معتقد است بسیاری از خریداران احساس میکنند بازار به کف قیمتی خود رسیده و پنجره فرصت برای خرید در این سطح قیمتی احتمالاً شش تا دوازده ماه دیگر باز خواهد ماند.
در بازار مسکن استرالیا، فصل بهار (سپتامبر تا نوامبر) بهطور سنتی زمانی است که فروشندگان بیشترین تعداد ملک را عرضه میکنند و خریداران نیز فعالتر هستند. این دوره معادل فصل پاییز در نیمکره شمالی است و برای تازهواردان به استرالیا ممکن است کمی گیجکننده باشد.
کانیزبی توضیح میدهد که تفاوت بهار امسال با پارسال چشمگیر است. پارسال بازار در شرایطی قرار داشت که نرخ بهره سه بار کاهش یافته بود؛ اما امسال سه افزایش نرخ بهره، تنشهای ژئوپلیتیکی در خاورمیانه، سطح پایین اطمینان مصرفکننده و کسبوکار، تأثیر بودجه دولتی بر دیدگاه سرمایهگذاران، و ورشکستگی شرکت ساختمانی باتلا (Bathla) همگی فشار مضاعفی بر بازار وارد کردهاند. دادههای تورمی بالای ماه اوت نیز بر این نگرانیها افزوده است.
از نظر برندگان و بازندگان این فصل، کانیزبی پیشبینی میکند بخش مقرونبهصرفهتر بازار که معمولاً مورد توجه خریداران اولیه مسکن (first home buyers) و سرمایهگذاران است، عملکرد ضعیفتری خواهد داشت، در حالی که بخش لوکس و گرانقیمت بازار نسبتاً بهتر عمل خواهد کرد. سیدنی و ملبورن احتمالاً به تجربه افت قیمت ادامه خواهند داد.
مکگراث برای افق دوازدهماهه پس از بهار دیدگاه امیدوارکنندهتری دارد. او ملبورن را بازاری میداند که از نظر تاریخی کمتر از ارزش واقعیاش قیمتگذاری شده و بهترین ارزش را در ساحل شرقی استرالیا ارائه میدهد. سیدنی را نیز بازاری میداند که سنتاً اولین بازار برای اصلاح و اولین بازار برای بهبود است و سال ۲۰۲۷ را برای سیدنینشینان مثبت ارزیابی میکند. جنوبشرق کوئینزلند نیز تا المپیک رشد خوبی خواهد داشت. در مقابل، پرت پس از دوره طولانی رشد قوی، احتمالاً دوره آرامش و تثبیت را تجربه خواهد کرد.
درباره پایان رکود، مکگراث معتقد است در اکثر بازارها قیمتها به کف رسیده و در نیمه دوم سال شاهد تثبیت خواهیم بود، به شرطی که نرخ بهره ثابت بماند و تنشهای خاورمیانه فروکش کند. کانیزبی اما با احتیاط بیشتری صحبت میکند و میگوید در بهترین حالت سه ماه دیگر افت قیمت داریم و سپس تثبیت آغاز میشود، هرچند عدمقطعیت همچنان بالاست.
برای خریداران و فروشندگان، مکگراث توصیه میکند فرصتهای خوب خرید احتمالاً تا کریسمس وجود خواهد داشت، چرا که با افزایش عرضه و پیش از بازگشت اطمینان به بازار، قیمتها در نقاط جذابی قرار دارند. کانیزبی نیز اشاره میکند که بازار کندتر به فروشندگان این فرصت را میدهد که پس از فروش ملک خود، با آرامش بیشتری به دنبال خانه جدید بگردند، هرچند کمبود موجودی ملک در بازار یک محدودیت واقعی است.
برای خوانندگان فارسیزبانی که تازه وارد استرالیا شدهاند، درک مفهوم نرخ بهره رسمی (cash rate) بانک مرکزی استرالیا اهمیت دارد؛ این نرخ مستقیماً بر اقساط وام مسکن (mortgage) تأثیر میگذارد و هر تغییر در آن میتواند قدرت خرید خانوارها را بهطور محسوسی تغییر دهد. برخلاف برخی کشورها که نرخ وام مسکن برای سالها ثابت میماند، در استرالیا اکثر وامها با نرخ متغیر هستند و تغییرات RBA بلافاصله در اقساط ماهانه منعکس میشود.
دیدگاهتان را بنویسید