بازار مسکن استرالیا پس از چند سال رشد پیوسته، اکنون وارد مرحلهای تازه شده است. بر اساس آخرین گزارش Pain & Gain شرکت تحقیقاتی Cotality، در سهماهه ژوئن ۲۰۲۶، سهم فروشهای سودآور از ۹۶.۱ درصد در سهماهه مارس — که بالاترین رقم در ۲۱ سال گذشته بود — به ۹۵.۴ درصد کاهش یافت. میانگین سود نیز از ۳۷۸,۰۰۰ دلار به ۳۷۱,۰۰۰ دلار استرالیا رسید، در حالی که میانگین زیان از ۴۴,۰۰۰ به ۴۵,۰۰۰ دلار افزایش یافت.
این گزارش بیش از ۹۴,۰۰۰ معامله مسکونی را در سراسر کشور تحلیل کرده است. ارزش کلی خانهها در سهماهه ژوئن ۱.۵ درصد کاهش یافت و تعداد معاملات تحلیلشده نیز نسبت به سهماهه قبل — که نزدیک به ۱۰۱,۰۰۰ مورد بود — افت کرد.
گرارد برگ، رئیس بخش تحقیقات Cotality، در این باره گفت که سودآوری هنوز از نظر تاریخی بسیار بالاست، اما تأثیر ضعیفتر شدن بازار مسکن بر نتایج فروش مجدد آغاز شده است. به گفته او، اکثر فروشندگان همچنان از رشد ارزشی که در پنج سال گذشته انباشته شده بهرهمند هستند و این موضوع در برابر مراحل اولیه رکود محافظت قابل توجهی ایجاد میکند.
یکی از مفاهیم کلیدی در این گزارش، رابطه میان مدت نگهداری ملک و احتمال سودآوری است. در استرالیا، برخلاف بسیاری از بازارهای دیگر، دادهها نشان میدهند که هر چه مالک مدت بیشتری ملک خود را نگه دارد، احتمال فروش با سود بالاتر میرود. در سهماهه ژوئن، فروشهای سودآور بهطور میانگین پس از ۹.۱ سال نگهداری انجام شدند، در حالی که فروشهای زیانده میانگین نگهداری ۸.۱ ساله داشتند. این تفاوت برای خانههای مستقل چشمگیرتر بود: خانههای فروختهشده با سود بهطور میانگین ۹.۳ سال نگهداری شده بودند، در مقابل تنها ۴.۴ سال برای خانههای فروختهشده با زیان. این بازه زمانی کوتاهتر نشان میدهد که بسیاری از خریداران زیانده، ملک خود را در سال ۲۰۲۲ — زمانی که قیمتها به اوج قبلی رسیده بودند — خریداری کردهاند.
در مقایسه با نظام مسکن در ایران که خرید و فروش ملک اغلب در بازههای کوتاهمدت و با انگیزه سفتهبازانه انجام میشود، بازار استرالیا بهگونهای ساختار یافته که نگهداری بلندمدت ملک معمولاً مزیت مالی محسوسی به همراه دارد. این ویژگی بهویژه برای تازهواردان به بازار مسکن استرالیا اهمیت دارد.
در میان شهرهای بزرگ، بریزبن با ۹۹.۸ درصد فروش سودآور و میانگین سود ۵۲۵,۰۰۰ دلار، سودآورترین بازار پایتختی استرالیا باقی ماند — جایگاهی که از ژوئن ۲۰۲۴ حفظ کرده است. آدلاید با ۹۸.۹ درصد سودآوری و میانگین سود رکوردشکن ۴۸۰,۴۰۰ دلار در رتبه دوم قرار گرفت. پرت نیز با ۹۸.۸ درصد و میانگین سود ۴۷۰,۰۰۰ دلار در جایگاه سوم ایستاد. این سه شهر پس از همهگیری کووید با رشد چشمگیر قیمتها روبرو شدند، چرا که مقرونبهصرفه بودن نسبی آنها خریداران و جمعیت بیشتری را جذب کرد.
ملبورن در نقطه مقابل قرار دارد؛ تنها ۸۹ درصد از فروشهای مجدد در این شهر سودآور بودند — کمترین رقم در میان پایتختها — و میانگین سود به ۲۷۸,۰۰۰ دلار کاهش یافت.
بوم مسکن اخیر در استان ویکتوریای غربی (Western Australia) سه منطقه محلی این ایالت را به صدر جدول سودآورترین بازارهای فروش مجدد در کل کشور رسانده است. منطقه Chittering در شمالشرق پرت با میانگین سود ۸۷۲,۵۰۰ دلار در صدر قرار دارد؛ ارزش خانهها در این منطقه از پایینترین سطح قبل از همهگیری در ۲۰۱۹ بیش از ۱۸۰ درصد رشد کرده است. Cambridge در غرب داخلی پرت با ۷۴۰,۰۰۰ دلار در رتبه دوم و Joondalup در شمال این شهر با ۷۳۲,۵۰۰ دلار در جایگاه سوم قرار دارند. Kiama در ساحل جنوبی نیوساوتولز با ۷۲۵,۰۰۰ دلار چهارم شد و Noosa در کوئینزلند با ۷۱۱,۰۰۰ دلار در رتبه ششم ایستاد.
تفاوت میان خانههای مستقل و آپارتمانها (units) در این گزارش برجسته است. ۹۷.۸ درصد از فروشهای خانههای مستقل سودآور بودند، در حالی که این رقم برای آپارتمانها به ۹۰.۵ درصد میرسید. میانگین سود خانههای مستقل ۴۳۵,۵۰۰ دلار در برابر ۲۵۱,۰۰۰ دلار برای آپارتمانها بود. زیانهای فروش آپارتمان بهشدت در سیدنی و ملبورن متمرکز بودند؛ این دو شهر با هم ۸۳.۳ درصد از ارزش کل زیانهای فروش آپارتمان در سراسر کشور را تشکیل دادند. در ملبورن، ۲۰.۸ درصد از فروشهای آپارتمان با زیان همراه بود و در سیدنی این رقم ۱۱.۴ درصد بود. ارزش آپارتمانها در محدودههای اداری Melbourne و Parramatta هنوز به سطح اوج اواسط ۲۰۱۷ نرسیده است.
برای خوانندگانی که با مفهوم LGA آشنا نیستند، باید گفت که LGA مخفف Local Government Area است؛ یعنی واحد اداری محلی معادل شهرداری یا بخشداری که در استرالیا برای تقسیمبندی جغرافیایی و مدیریت خدمات محلی بهکار میرود.
بازارهای منطقهای (Regional) نرخ سودآوری بالاتری نسبت به شهرهای بزرگ داشتند؛ ۹۷.۵ درصد در برابر ۹۴.۱ درصد. با این حال، میانگین سود در شهرهای بزرگ ۴۱۵,۰۰۰ دلار بود در مقایسه با ۳۲۴,۵۰۰ دلار در مناطق منطقهای.
بر اساس این گزارش، سه افزایش نرخ بهره در نیمه اول ۲۰۲۶، فشار هزینه زندگی، کاهش اعتماد مصرفکنندگان و تغییراتی که سرمایهگذاران ملکی را تحت تأثیر قرار داده، از جمله عواملی هستند که تقاضا در بازار مسکن را محدود کردهاند. Cotality پیشبینی میکند که اگر ارزش خانهها به کاهش ادامه دهد، فشار بیشتری بر سودآوری فروش مجدد در فصلهای آینده وارد خواهد شد.
دیدگاهتان را بنویسید