در قلب واترلو، یکی از پرتراکم‌ترین محله‌های سیدنی، چهار ساختمان میان‌مرتبه‌ی پنج تا هفت‌طبقه دور یک میدانچه‌ی مرکزی شکل می‌گیرند. این مجموعه که «لیتل واترلو» نام دارد، در نگاه بسیاری از کارشناسان مسکن، نمونه‌ای ملموس از آن چیزی است که سال‌هاست در بحث‌های شهرسازی استرالیا از آن به عنوان «میانه‌ی گمشده» (missing middle) یاد می‌شود.
منظور از «میانه‌ی گمشده» آن دسته از ساختمان‌های مسکونی است که نه بلندمرتبه‌های چندین‌ده‌طبقه‌اند و نه خانه‌های تک‌واحدی؛ بلکه آپارتمان‌های میان‌مرتبه‌ای هستند که مقیاس انسانی‌تری دارند، دسترسی به نور طبیعی و تهویه را آسان‌تر می‌کنند و وابستگی به آسانسور را کاهش می‌دهند. در استرالیا، این نوع ساخت‌وساز سال‌هاست که از نظر اقتصادی و قانونی در حاشیه مانده است.
دولت ایالت نیوساوت‌ولز در سال گذشته با اصلاحات موسوم به LMR (مسکن کم‌ارتفاع و میان‌مرتبه) تلاش کرد این وضعیت را تغییر دهد. این اصلاحات، ساخت طیف گسترده‌تری از واحدهای مسکونی را در فاصله‌ی پیاده از مراکز خرید، خدمات و حمل‌ونقل عمومی آسان‌تر کرده است. دولت انتظار دارد این تغییرات طی پنج سال منجر به احداث ۱۱۲٬۰۰۰ واحد مسکونی جدید شود.
وارویک داولر، مدیر بخش مسکونی شرکت سازنده‌ی باریگز، می‌گوید: «این پروژه نشان می‌دهد که می‌توان ساختمان‌های میان‌مرتبه را در مکان مناسب و با دسترسی به امکانات محله‌ای به درستی اجرا کرد.» مجموعه‌ی ۲۱۶ واحدی لیتل واترلو در کنار ایستگاه مترو، مرکز آبی گرین اسکوئر، کتابخانه و زمین‌های بازی قرار دارد و قرار است سال آینده عرضه و در اواسط همان سال تحویل داده شود. قیمت استودیوها از ۸۵۰٬۰۰۰ دلار استرالیا شروع می‌شود.
جو مک‌کلان، مدیر ارشد سیاست‌گذاری در انستیتوی برنامه‌ریزی استرالیا، معتقد است ساختمان‌های حدوداً شش‌طبقه می‌توانند تراکم معناداری ایجاد کنند، در حالی که مقیاسی راحت و قابل‌سکونت برای ساکنان حفظ می‌شود. به گفته‌ی او، این نوع توسعه تنوع واقعی در گزینه‌های مسکن ایجاد می‌کند و بافت خیابانی را از یکنواختی برج‌های بلند خارج می‌کند.
در سطح فدرال، کمیسیون بهره‌وری استرالیا (Productivity Commission) نیز از این رویکرد حمایت می‌کند و به دولت‌های ایالتی توصیه کرده است که ساخت ساختمان‌های سه‌طبقه‌ی میان‌تراکم را در اکثر زمین‌های مسکونی به عنوان حداقل پایه مجاز بدانند. آلیسون رابرتز، کمیسیونر بهره‌وری، تأکید می‌کند که در حال حاضر ۷۵ درصد از زمین‌های مسکونی سیدنی، بریزبن، پرت و آدلاید تنها اجازه‌ی ساخت یک یا دو طبقه را دارند و این محدودیت باید برداشته شود.
با این حال، موانع جدی بر سر راه این نوع توسعه وجود دارد. انستیتوی توسعه‌ی شهری استرالیا (UDIA) هشدار داده که اجرای اصلاحات LMR از هدف‌گذاری‌های اولیه عقب مانده است. استوارت آیرز، مدیرعامل UDIA نیوساوت‌ولز، می‌گوید قیمت زمین یکی از بزرگ‌ترین موانع است؛ چون ساختمان‌های میان‌مرتبه مساحت زمین بیشتری نسبت به برج‌های بلند اشغال می‌کنند اما بازده مالی کمتری دارند. به همین دلیل، این نوع توسعه در مناطق غربی‌تر شهر که قیمت زمین پایین‌تر است، اقتصادی‌تر نیست.
دکتر تام آلوز، مدیرعامل انستیتوی تحقیقات مسکن و شهرسازی استرالیا (AHURI)، نیز اشاره می‌کند که بازار ساخت‌وساز استرالیا به دو قطب تخصصی تقسیم شده: شرکت‌هایی که در برج‌های بلند تخصص دارند و شرکت‌هایی که خانه‌های کم‌ارتفاع می‌سازند. شرکت‌های اندکی در ساخت میان‌مرتبه تخصص دارند و همین کمبود تخصص، هزینه‌ها را بالا می‌برد.
برای خوانندگانی که با سیستم مسکن ایران آشنا هستند، این وضعیت شباهت‌هایی به چالش‌های آپارتمان‌سازی در شهرهای ایران دارد، اما با یک تفاوت کلیدی: در استرالیا، قوانین منطقه‌بندی (zoning) نقش بسیار تعیین‌کننده‌ای دارند و بدون تغییر این قوانین، حتی اگر سازنده‌ای بخواهد ساختمان میان‌مرتبه بسازد، از نظر قانونی مجاز نیست. همچنین مفهوم «استراتا» (strata) در استرالیا به معنای مالکیت مشترک بخش‌های مشاع ساختمان است که در آپارتمان‌های میان‌مرتبه با کمیته‌های کوچک‌تر، مدیریت آسان‌تری دارد.
UDIA برای رفع موانع موجود، بسته‌ای از اصلاحات پیشنهادی ارائه داده که شامل انعطاف‌پذیرتر کردن دستورالعمل‌های طراحی، اصلاح سهم مسکن مقرون‌به‌صرفه، معافیت‌های موقت مالیات زمین و توقف افزایش نرخ‌های عوارض توسعه‌ای ایالتی می‌شود. این پیشنهادها هنوز در مرحله‌ی بررسی هستند و تصویب یا رد آن‌ها می‌تواند مسیر توسعه‌ی مسکن میان‌مرتبه در نیوساوت‌ولز را به طور قابل توجهی تغییر دهد.
دیدگاهتان را بنویسید