بازار مسکن استرالیا سال‌هاست در دو قطب گیر کرده است: خانه‌های مستقل تک‌خانواری که قیمت‌شان روز به روز از دسترس خارج‌تر می‌شود، و آپارتمان‌های بلندمرتبه‌ای که بسیاری از خریداران و مستأجران آن‌ها را با سبک زندگی مطلوب‌شان سازگار نمی‌یابند. اما میان این دو گزینه، طیف گسترده‌ای از مسکن وجود دارد که برنامه‌ریزان شهری از آن با عنوان «میانه گمشده» (Missing Middle) یاد می‌کنند و به باور کارشناسان، می‌تواند بخش بزرگی از بحران مسکن این کشور را حل کند.
منظور از «میانه گمشده» ساختمان‌هایی مانند دوپلکس (duplex)، تاون‌هاوس (townhouse)، تراس‌هاوس (terrace house)، مزونت (maisonette) و آپارتمان‌های کوچک کم‌ارتفاع است. این نوع مسکن از یک سو تراکم بیشتری نسبت به خانه‌های مستقل دارد و واحدهای بیشتری در یک قطعه زمین ایجاد می‌کند، و از سوی دیگر حریم خصوصی، فضای سبز و حس محله‌ای را که ساکنان در برج‌های بلند از دست می‌دهند، حفظ می‌کند.
مایکل یاردنی، مشاور سرمایه‌گذاری ملکی، در آخرین قسمت از پادکست خود به همراه ربکا لوید جونز، کارشناس توسعه مسکن، به بررسی این موضوع پرداخته است. به گفته یاردنی، «خانه‌های میان‌تراکم از نظر سرمایه‌گذاری گزینه‌های جذابی هستند» و تقاضا برای آن‌ها در حال رشد است.
چرا تقاضا برای این نوع مسکن در حال افزایش است؟ پاسخ را باید در تغییرات جمعیتی استرالیا جستجو کرد. خانوارهای استرالیایی به طور میانگین کوچک‌تر شده‌اند؛ جمعیت در حال پیر شدن است؛ شمار افراد مجرد و زوج‌های بدون فرزند رو به افزایش است؛ و بسیاری از خانواده‌های چندنسلی به دنبال سکونت نزدیک به هم هستند. تاون‌هاوس‌ها و دوپلکس‌ها می‌توانند پاسخگوی همه این گروه‌ها باشند: از جوانانی که برای اولین بار خانه می‌خرند، تا خانواده‌های بزرگ، تا افراد مسن‌تری که می‌خواهند خانه بزرگ‌شان را کوچک کنند (downsizers) اما حاضر نیستند کیفیت زندگی را فدا کنند.
یک نکته مهم برای خوانندگانی که با سیستم مسکن استرالیا آشنا نیستند: در ایران و افغانستان، تصمیم برای ساخت یا تغییر کاربری ملک عمدتاً در اختیار مالک است. اما در استرالیا، هر پروژه ساختمانی نیازمند دریافت مجوز برنامه‌ریزی (Development Approval یا DA) از شورای محلی دارد. این فرآیند می‌تواند ماه‌ها یا حتی سال‌ها طول بکشد و هزینه‌های قابل توجهی داشته باشد.
اما مشکل فقط مجوزها نیست. یاردنی و لوید جونز در این گفتگو بر تفاوت مهمی تأکید می‌کنند: «پتانسیل برنامه‌ریزی» (planning potential) با «توجیه مالی» (financial feasibility) یکی نیست. یک قطعه زمین ممکن است از نظر قوانین شهرسازی مجاز به ساخت چند واحد باشد، اما هزینه‌های ساخت‌وساز که در سال‌های اخیر به شدت افزایش یافته، ممکن است پروژه را از نظر اقتصادی غیرمنطقی کند. این واقعیتی است که بسیاری از سرمایه‌گذاران تازه‌وارد از آن غافل می‌مانند.
مکان نیز نقش تعیین‌کننده‌ای دارد. کارشناسان تأکید می‌کنند که تاون‌هاوس‌های واقع در حومه‌های دور از مرکز شهر که به حمل‌ونقل عمومی، مراکز خرید، مدارس و امکانات رفاهی دسترسی ندارند، جذابیت کمتری دارند. در مقابل، مناطق میانی شهر (middle-ring suburbs) که از پیاده‌روی (walkability) بالا، درختان بالغ، و دسترسی به خدمات برخوردارند، تقاضای پایداری برای این نوع مسکن دارند. درختان بالغ در محله، برخلاف آنچه ممکن است به نظر برسد، ارزش ملکی را به شکل قابل توجهی افزایش می‌دهند و جایگزینی ندارند.
به گزارش کارشناسان این حوزه، اگر استرالیا بتواند موانع قانونی، مالی و فرهنگی ساخت مسکن میان‌تراکم را در محله‌های مستقر و خوش‌موقعیت برطرف کند، می‌توان بدون تغییر اساسی در چهره محله‌ها، واحدهای مسکونی بیشتری در اختیار جمعیت رو به رشد این کشور قرار داد. این مسیر، به باور بسیاری از برنامه‌ریزان شهری، یکی از واقع‌بینانه‌ترین راه‌حل‌های بحران مسکن استرالیا در سال‌های پیش رو است.
دیدگاهتان را بنویسید