بازار مسکن استرالیا در سال‌های اخیر یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های مالی را برای خریداران اول پیش آورده است: رسیدن به پیش‌پرداخت کافی برای خرید خانه. بر اساس گزارش سال ۲۰۲۶ دامین (Domain) با عنوان «گزارش خریداران اول»، یک زوج استرالیایی بین ۲۵ تا ۳۴ سال به‌طور میانگین به پنج سال زمان نیاز دارد تا بتواند ۲۰ درصد پیش‌پرداخت برای یک خانه با قیمت پایین‌رده در سطح کشور پس‌انداز کند. این رقم برای واحدهای آپارتمانی به سه سال و شش ماه کاهش می‌یابد.
این محاسبات بر پایه پس‌انداز ۲۰ درصد از درآمد خالص مشترک زوج در یک حساب پس‌انداز انجام شده است. منظور از «قیمت پایین‌رده» (entry-priced) ملکی است که در پایین‌ترین ۲۵ درصد فروش‌های ثبت‌شده قرار دارد، نه قیمت میانه بازار.
سیدنی همچنان سخت‌ترین شهر برای خریداران خانه است؛ طبق داده‌های دامین، یک زوج در این شهر به هفت سال و هفت ماه زمان نیاز دارد تا پیش‌پرداخت ۲۰ درصدی یک خانه پایین‌رده را جمع کند. اما تحول چشمگیرتر در بریزبن رخ داده است. این شهر که تا چند سال پیش گزینه‌ای مقرون‌به‌صرفه‌تر به شمار می‌رفت، اکنون با شش سال و سه ماه برای خانه و چهار سال و یازده ماه برای واحد آپارتمانی، از سیدنی هم پیشی گرفته و گران‌ترین شهر برای پس‌انداز پیش‌پرداخت واحد مسکونی شده است. در مقابل، ملبورن با رشد قیمتی کندتر، واحدهای آپارتمانی نسبتاً مقرون‌به‌صرفه‌تری نسبت به سیدنی، بریزبن، آدلاید و پرث دارد.
این ارقام نشان می‌دهند که در پنج سال گذشته، قیمت خانه‌های پایین‌رده در سطح ملی حدود ۶۸ درصد رشد کرده، در حالی که دستمزدها تنها ۲۱ درصد افزایش یافته‌اند. این شکاف بزرگ است که پس‌انداز برای مسکن را به یک دوی ماراتن تبدیل کرده است.
چقدر پیش‌پرداخت واقعاً نیاز دارید؟
عدد ۲۰ درصد از کجا می‌آید؟ در استرالیا، اگر پیش‌پرداخت شما کمتر از ۲۰ درصد ارزش ملک باشد، بانک معمولاً از شما می‌خواهد بیمه‌ای به نام «بیمه وام مسکن وام‌دهنده» یا LMI (Lenders Mortgage Insurance) بپردازید. این بیمه از وام‌دهنده در برابر ریسک نکول محافظت می‌کند، نه از خریدار، و می‌تواند هزینه قابل توجهی به مبلغ وام اضافه کند. برای مثال، برای ملکی به ارزش ۷۰۰ هزار دلار استرالیا، پیش‌پرداخت ۲۰ درصدی معادل ۱۴۰ هزار دلار است. برای ملکی به ارزش یک میلیون دلار، این رقم به ۲۰۰ هزار دلار می‌رسد.
اما ۲۰ درصد تنها گزینه نیست. بسیاری از بانک‌ها با پیش‌پرداخت ۱۰ درصد هم وام می‌دهند. علاوه بر این، خریداران اول واجد شرایط می‌توانند از «طرح ۵ درصد پیش‌پرداخت دولت فدرال» (First Home Guarantee) استفاده کنند و بدون پرداخت LMI با تنها ۵ درصد پیش‌پرداخت وارد بازار شوند؛ چرا که دولت بخشی از وام را ضمانت می‌کند.
نکته‌ای که اغلب نادیده گرفته می‌شود این است که صبر برای رسیدن به ۲۰ درصد همیشه به نفع خریدار نیست. اگر قیمت ملک سریع‌تر از رشد پس‌انداز شما بالا برود، هدف شما هر روز دورتر می‌شود. البته این به معنای عجله در خرید با پیش‌پرداخت کم نیست؛ پیش‌پرداخت کمتر یعنی وام بزرگ‌تر، اقساط سنگین‌تر و سهم کمتر از ملک در صورت افت قیمت. مقایسه دقیق این دو مسیر با توجه به شرایط فردی، کلید تصمیم‌گیری است.
طرح‌های دولتی برای خریداران اول
دولت فدرال استرالیا از اول جولای ۲۰۲۶ طرح جدیدی به نام «کمک به خرید» (Help to Buy) را راه‌اندازی کرده است. در این طرح، خریدار واجد شرایط می‌تواند با حداقل ۲ درصد پیش‌پرداخت وارد بازار شود و دولت تا ۳۰ درصد از قیمت خانه موجود یا تا ۴۰ درصد از قیمت خانه نوساز را تأمین می‌کند. در عوض، دولت به همان نسبت در سود یا زیان آینده ملک شریک خواهد بود. برای سال مالی ۲۰۲۶-۲۷، سقف درآمد مشمول مالیات برای متقاضی انفرادی ۱۰۳ هزار دلار و برای متقاضیان مشترک یا والدین تنها ۱۶۵ هزار دلار است. سقف قیمت ملک نیز بسته به موقعیت جغرافیایی متفاوت است.
طرح دیگری که می‌تواند به پس‌انداز کمک کند «طرح پس‌انداز اول مسکن از طریق صندوق بازنشستگی» یا FHSS (First Home Super Saver Scheme) است. در این طرح، خریداران اول می‌توانند تا ۱۵ هزار دلار در سال و در مجموع تا ۵۰ هزار دلار را از طریق واریزهای داوطلبانه به صندوق بازنشستگی (سوپر) پس‌انداز کنند و از مزایای مالیاتی آن بهره‌مند شوند. زوج‌ها می‌توانند هر کدام به‌طور جداگانه از این طرح استفاده کنند.
دولت‌های ایالتی و قلمروی نیز کمک‌هزینه‌های مختلف و تخفیف در «مالیات انتقال سند» یا Stamp Duty برای خریداران اول ارائه می‌دهند. این مالیات که در ایران معادل آن وجود ندارد، هنگام خرید ملک به دولت ایالتی پرداخت می‌شود و بسته به قیمت ملک و ایالت می‌تواند ده‌ها هزار دلار باشد. قوانین و آستانه‌های قیمتی این تخفیف‌ها مرتباً تغییر می‌کنند، بنابراین پیش از تعیین هدف پس‌انداز، بررسی قوانین ایالت مورد نظر ضروری است.
هزینه‌هایی که فراموش می‌شوند
پیش‌پرداخت تنها بخشی از پولی است که در روز خرید نیاز دارید. هزینه‌های دیگری مانند حق‌الوکاله وکیل یا متخصص انتقال سند (Conveyancer)، بازرسی ساختمان و آفات، هزینه‌های ثبت وام و ارزیابی ملک، و در صورت استفاده از مشاور خرید (Buyer’s Agent)، کارمزد آن‌ها نیز باید در نظر گرفته شود. کارشناسان توصیه می‌کنند پس از خرید نیز یک ذخیره نقدی اضطراری نگه دارید تا در برابر تعمیرات ناگهانی یا کاهش موقت درآمد آسیب‌پذیر نباشید.
چگونه سریع‌تر به هدف برسید؟
برای ساختن پیش‌پرداخت، چند اصل عملی وجود دارد. نخست، هدف واقع‌بینانه‌ای تعیین کنید: قیمت ملک مورد نظر در محله‌های هدف را تحقیق کنید، پیش‌پرداخت‌های ۵، ۱۰ و ۲۰ درصدی را محاسبه کنید و هزینه‌های جانبی را هم اضافه کنید. دوم، ظرفیت وام‌گیری خود را زود بسنجید؛ یک کارگزار وام مسکن (Mortgage Broker) می‌تواند بر اساس درآمد، بدهی‌ها، کارت‌های اعتباری و حتی بدهی HECS/HELP دانشجویی شما، سقف وام قابل دریافت را تخمین بزند. سوم، پرداخت بدهی‌های پرهزینه مانند کارت اعتباری و وام‌های شخصی را در اولویت قرار دهید، چون این بدهی‌ها هم پس‌انداز را کند می‌کنند و هم قدرت وام‌گیری را کاهش می‌دهند. چهارم، پس‌انداز را خودکار کنید: بلافاصله پس از دریافت حقوق، مبلغ مشخصی را به‌طور اتوماتیک به یک حساب پس‌انداز جداگانه منتقل کنید. پنجم، درآمدهای غیرمنتظره مانند استرداد مالیات، پاداش کاری یا فروش وسایل اضافی را مستقیم به حساب پس‌انداز واریز کنید.
خانه یا آپارتمان؟
داده‌های دامین نشان می‌دهد که خرید یک واحد آپارتمانی پایین‌رده به‌جای خانه می‌تواند دوره پس‌انداز را حدود ۱۸ ماه کوتاه کند. اما این انتخاب باید با دقت انجام شود. برخی آپارتمان‌های ارزان‌قیمت هزینه‌های بالای «استراتا» (Strata) دارند. استراتا نوعی مدیریت مشترک ساختمان است که در آن مالکان واحدها هزینه‌های نگهداری مشترک را می‌پردازند و این هزینه در برخی ساختمان‌های قدیمی یا دارای نقص ساختاری می‌تواند بسیار بالا باشد. علاوه بر این، عرضه زیاد واحدهای مشابه در یک منطقه می‌تواند رشد ارزش ملک را محدود کند.
در نهایت، مسیر خانه‌دار شدن در استرالیا طولانی‌تر از گذشته شده، اما با برنامه‌ریزی دقیق، استفاده از طرح‌های حمایتی دولت و درک درست از هزینه‌های واقعی خرید، این هدف برای بسیاری از خریداران اول دست‌یافتنی‌تر از آن چیزی است که به نظر می‌رسد.
دیدگاهتان را بنویسید