بازار مسکن استرالیا در حالی با فشار فزاینده‌ای دست‌وپنجه نرم می‌کند که کارشناسان هشدار می‌دهند شکاف میان صدور مجوزهای ساخت‌وساز و تکمیل واقعی پروژه‌ها، دستیابی به اهداف توافق‌نامه ملی مسکن (Housing Accord) را با خطر جدی روبه‌رو کرده است.
توافق‌نامه ملی مسکن استرالیا برنامه‌ای پنج‌ساله است که دولت فدرال و ایالت‌ها برای ساخت ۱.۲ میلیون خانه جدید تا سال ۲۰۲۹ به آن متعهد شده‌اند. اما بر اساس گزارش شورای ملی عرضه و مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن (National Housing Supply and Affordability Council)، در هفت فصل نخست این برنامه تنها حدود ۳۰۸,۰۰۰ خانه تکمیل شده است؛ رقمی که با سرعت مورد نیاز فاصله دارد.
دوری سنیور، مدیرعامل و بنیان‌گذار شرکت Access Wealth، توضیح می‌دهد که اگرچه آمار مجوزهای ساخت در مقایسه با دوره پیش از توافق‌نامه ۲۶ درصد و آغاز عملیات ساخت ۱۵ درصد افزایش یافته، این ارقام تصویر کاملی از واقعیت ارائه نمی‌دهند. به گفته او: «یک مجوز، یک خانه تکمیل‌شده نیست. مسئله اصلی این است که چه تعداد از پروژه‌های تأییدشده از نظر تجاری توجیه دارند، تأمین مالی می‌شوند، پیش‌فروش لازم را محقق می‌کنند و در نهایت به خانه‌ای تبدیل می‌شوند که مردم بتوانند در آن زندگی کنند.»
پیش‌فروش (pre-sales) در استرالیا به فرایندی گفته می‌شود که در آن سازنده پیش از شروع ساخت باید تعداد مشخصی از واحدها را به خریداران بفروشد تا بانک‌ها وام ساخت را تأیید کنند. این مکانیزم به معنای آن است که مشارکت سرمایه‌گذاران در مرحله پیش‌فروش، نقشی حیاتی در عملی شدن پروژه‌ها دارد.
سنیور هشدار می‌دهد که تغییر رفتار سرمایه‌گذاران می‌تواند این چرخه را مختل کند. او می‌گوید برخی از مشتریانش به دلیل تفاوت در مشوق‌های مالیاتی، به سمت دارایی‌های تجاری (commercial property) چرخش کرده‌اند و نباید فرض کرد که هر سرمایه‌گذاری که از بازار مسکن مسکونی خارج می‌شود، سرمایه‌اش را به ساخت خانه یا آپارتمان جدید هدایت خواهد کرد.
این نگرانی در بستری شکل می‌گیرد که داده‌های اداره مالیات استرالیا (ATO) نشان می‌دهد در سال مالی ۲۰۲۳-۲۴، حدود ۵۴.۲ درصد از موجران استرالیایی، معادل ۱.۲۷ میلیون نفر، زیان خالص اجاره ثبت کرده‌اند؛ بالاترین نسبت از سال ۲۰۱۹-۲۰ تاکنون. در ایالت کوئینزلند، بهره وام‌های سرمایه‌گذاری مسکونی از ۳.۲۹ میلیارد دلار در سال ۲۰۲۱-۲۲ به ۶.۴۸ میلیارد دلار در ۲۰۲۳-۲۴ رسیده که موجب شده این ایالت از سود جمعی ۷۱۲ میلیون دلاری به کسری ۵۹۳ میلیون دلاری برسد.
این وضعیت با تغییرات مالیاتی گسترده‌ای که از سال ۲۰۲۷ اجرایی می‌شود پیچیده‌تر خواهد شد. بر اساس این تغییرات، سرمایه‌گذاران خرد که خانه‌های موجود (established homes) می‌خرند دیگر نمی‌توانند از قانون negative gearing بهره ببرند. این قانون به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد زیان اجاره ملک را از درآمد مشمول مالیات‌شان کسر کنند؛ مزیتی که برای بسیاری از موجران استرالیایی انگیزه اصلی سرمایه‌گذاری در مسکن بوده است.
فشار از سوی هزینه‌های ساخت نیز تشدید شده است. نریدا کانیزبی، اقتصاددان ارشد گروه Ray White، اعلام کرده که قیمت ساخت مسکن جدید در ماه جولای نسبت به یک سال قبل ۵.۷ درصد افزایش یافته؛ رشدی که به گفته اداره آمار استرالیا (ABS) ناشی از بالا رفتن هزینه نیروی کار و مواد ساختمانی است. این رقم در مقایسه با رشد ۰.۷ درصدی همین شاخص در ژوئن سال گذشته، جهشی چشمگیر به شمار می‌رود و از تورم کلی کشور که ۳.۵ درصد است پیشی گرفته است.
کانیزبی تأکید می‌کند که هزینه‌های ورودی ساخت خانه در مجموع نسبت به سال ۲۰۱۲ حدود ۶۸ درصد افزایش یافته و ورشکستگی‌های شرکت‌های ساختمانی به بالاترین سطح تاریخی رسیده است. او می‌افزاید که استرالیا با یک مشکل ظرفیت ساخت‌وساز روبه‌روست؛ پروژه‌های مسکونی، زیرساختی، انرژی تجدیدپذیر و داده‌محور همگی برای جذب نیروی کار و مواد یکسانی با یکدیگر رقابت می‌کنند.
برای خوانندگانی که با بازار ایران یا افغانستان آشنا هستند، این تفاوت قابل توجه است: در استرالیا ساخت‌وساز عمدتاً توسط بخش خصوصی و با تأمین مالی بانکی انجام می‌شود و دولت نقش مستقیم در ساخت ندارد. به همین دلیل توجیه تجاری پروژه‌ها و مشارکت سرمایه‌گذاران خصوصی، شرط اصلی تحقق اهداف مسکن‌سازی است.
سنیور در جمع‌بندی تأکید می‌کند که مشکل بنیادی تغییر نکرده است: جمعیت استرالیا رشد می‌کند اما تعداد خانه‌های تکمیل‌شده همچنان کافی نیست. هر عاملی که توجیه‌پذیری پروژه‌ها را کاهش دهد یا تحویل آن‌ها را به تأخیر بیندازد، این مشکل را وخیم‌تر خواهد کرد.
دیدگاهتان را بنویسید