بر اساس تازهترین دادههای CBRE، اصلاحات مالیاتی دولت فدرال استرالیا که در سال ۲۰۲۶ اجرایی شدهاند، به بزرگترین عامل فشار نزولی بر قیمت مسکن در دوازده ماه آینده تبدیل شدهاند. این نتیجه از نظرسنجی سهماهه سوم ۲۰۲۶ CBRE با عنوان «دیدگاههای ارزیابهای مسکونی» به دست آمده که ارزیابهای ملکی سراسر کشور در آن شرکت کردهاند.
بر اساس این گزارش، ۸۳ درصد از ارزیابهای شرکتکننده انتظار دارند که تغییرات مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax یا CGT) در یک سال آینده فشار نزولی بر قیمتها وارد کند. این رقم در مقایسه با نظرسنجی سهماهه دوم — که بلافاصله پس از اعلام بودجه فدرال انجام شده بود — از ۵۰ درصد به ۸۳ درصد جهش کرده است.
مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) در استرالیا مالیاتی است که هنگام فروش یک دارایی سرمایهای مانند ملک سرمایهگذاری، بر سود حاصل از آن اعمال میشود. در حال حاضر، اگر ملکی بیش از یک سال نگه داشته شود، تخفیف ۵۰ درصدی بر این مالیات اعمال میشود؛ اصلاحات اخیر این تخفیف را کاهش دادهاند که به معنای افزایش بار مالیاتی برای سرمایهگذاران ملکی است.
در کنار CGT، اصلاح قوانین منفیکاری (Negative Gearing) نیز نگرانی جدی ایجاد کرده است. منفیکاری به وضعیتی گفته میشود که هزینههای نگهداری یک ملک سرمایهگذاری — از جمله بهره وام — از درآمد اجاره بیشتر باشد و این زیان از درآمد مشمول مالیات کسر شود. ۸۰ درصد از ارزیابها انتظار دارند این اصلاح نیز به کاهش قیمتها منجر شود، در حالی که این رقم در سهماهه دوم تنها ۴۸ درصد بود.
به گفته کت هیل، مدیر ملی ارزیابیهای مسکونی CBRE، «هنوز فعالیت در بازار وجود دارد، بهویژه از سوی خریداران اولین خانه، اما تقاضا از سوی سرمایهگذاران کاهش یافته که بازتاب تغییرات CGT و منفیکاری و همچنین نرخهای بهره بالاتر است.»
در مجموع، اصلاحات مالیاتی با ۴۱ درصد آرا به عنوان مهمترین عامل تأثیرگذار بر بازار مسکن شناخته شدند و نرخ بهره با ۳۱ درصد در جایگاه دوم قرار گرفت. این نتیجه برعکس نظرسنجی سهماهه دوم است که در آن نرخ بهره در صدر نگرانیها بود. مسائل کلی مرتبط با توان خرید (Affordability) با ۱۴ درصد در رتبه سوم ماندند.
تفاوتهایی میان بازارهای مختلف نیز مشاهده میشود. در ملبورن، ۴۵ درصد از ارزیابها نرخ بهره را مهمترین عامل میدانند. در سیدنی، ۴۳ درصد نرخ بهره و تغییرات مالیاتی را به یک اندازه مهم ارزیابی کردهاند. اما در تمام بازارهای عمده دیگر، تغییرات مالیاتی به عنوان بزرگترین عامل شناخته شدهاند.
در حوزه پیشبینی قیمتها، CBRE اعلام کرد که برای نخستین بار از زمان آغاز این نظرسنجی در سال ۲۰۲۴، بیش از نیمی از ارزیابها انتظار کاهش قیمت خانه را دارند. ۳۶ درصد کاهشی تا ۵ درصد و ۲۶ درصد کاهشی بین ۵ تا ۱۰ درصد را پیشبینی میکنند. این در حالی است که یک سال پیش، ۸۴ درصد از ارزیابها انتظار افزایش قیمت داشتند.
بازار آپارتمان نیز از این روند مستثنا نیست؛ دو سوم ارزیابها انتظار کاهش ارزش واحدهای مسکونی را در دوازده ماه آینده دارند. ۲۹ درصد کاهشی تا ۵ درصد و ۳۱ درصد کاهشی بین ۵ تا ۱۰ درصد را پیشبینی کردهاند.
از نظر تقاضا، ۵۶ درصد از ارزیابها تقاضا در بازارهای محلی خود را «ضعیف» یا «بسیار محدود» توصیف کردهاند؛ رقمی که در سهماهه دوم تنها ۲۲ درصد بود. این نخستین باری است که اکثریت ارزیابها چنین ارزیابی منفیای ارائه دادهاند. با این حال، در آدلاید و پرث، یک سوم از ارزیابها همچنان از تقاضای «قوی» گزارش میدهند و بازارهای بریزبن، سیدنی خارج از حومه مرکزی، گلد کوست و سانشاین کوست نیز در وضعیت متعادلتری قرار دارند.
برای خوانندگانی که با نظام مالیاتی ایران آشنا هستند، تفاوت مهمی وجود دارد: در استرالیا، ملک سرمایهگذاری (Investment Property) از نظر مالیاتی با خانه اصلی (Principal Place of Residence) کاملاً متفاوت است. خانه اصلی معمولاً از CGT معاف است، اما ملک سرمایهگذاری مشمول مالیات بر سود فروش میشود. اصلاحات اخیر این بار مالیاتی را برای سرمایهگذاران سنگینتر کرده و انگیزه خرید ملک سرمایهگذاری را کاهش داده است.
این گزارش نشان میدهد که بازار مسکن استرالیا در آستانه یک دوره تعدیل قرار دارد که ترکیبی از فشارهای مالیاتی، نرخ بهره بالا و مسائل ژئوپلیتیک آن را شکل میدهند. اقتصاددانان و ارزیابها پیشبینی میکنند که این تغییرات بهویژه بر سرمایهگذاران ملکی تأثیر بیشتری خواهد گذاشت، در حالی که خریداران اولین خانه همچنان فعالترین گروه در بازار باقی میمانند.
دیدگاهتان را بنویسید