بسیاری از سرمایهگذاران ملکی در استرالیا اولین قدم خود را با این سؤال آغاز میکنند: «بهترین منطقه برای خرید ملک سرمایهگذاری کجاست؟» اما مایکل یاردنی، استراتژیست ارشد ملکی و مدیر شرکت Metropole، معتقد است این سؤال اشتباه است — و پرسیدن آن از همان ابتدا، مسیر سرمایهگذار را به بیراهه میکشاند.
بر اساس تحلیل یاردنی که در وبسایت Property Update منتشر شده، آمارها نشان میدهند حدود ۵۰ درصد از سرمایهگذاران ملکی در استرالیا ظرف پنج سال اول ملک خود را میفروشند و از میان کسانی که در بازار میمانند، ۹۲ درصد هرگز از مرز یک یا دو ملک سرمایهگذاری فراتر نمیروند. این آمار نشان میدهد که رویکرد رایج — یعنی شروع با جستجوی «هاتاسپات» (hotspot) یا منطقه داغ — به نتایج مطلوب نمیانجامد.
سرمایهگذاری ملکی یک فرآیند است، نه یک رویداد
یاردنی تأکید میکند که انتخاب ملک و موقعیت جغرافیایی باید آخرین گام در یک فرآیند برنامهریزی باشد، نه اولین آن. پیش از هر تصمیمی، سرمایهگذار باید یک «برنامه استراتژیک ملکی» (Strategic Property Plan) تدوین کند که در آن اهداف مالی، بازه زمانی، میزان تحمل ریسک، وضعیت جریان نقدی، و چشمانداز درآمدی آینده بهدقت مشخص شده باشند.
این برنامه باید شامل شش محور اصلی باشد: استراتژی انباشت دارایی، استراتژی رشد سرمایه، استراتژی رشد اجارهبها، استراتژی حفاظت از دارایی و کاهش مالیات، استراتژی مالی شامل کاهش بدهی بلندمدت، و در نهایت استراتژی زندگی از محل درآمد پرتفوی ملکی.
برای خوانندگانی که با سیستم مالیاتی استرالیا آشنا نیستند، لازم است بدانند که مفاهیمی مانند «negative gearing» — یعنی حالتی که هزینههای نگهداری ملک از درآمد اجاره بیشتر است و این زیان از درآمد مشمول مالیات کسر میشود — یا «stamp duty» (مالیات نقلوانتقال ملک که در هر ایالت متفاوت است) نقش مهمی در محاسبات سرمایهگذاری دارند و باید پیش از خرید بهدقت بررسی شوند.
سه اهرم اصلی سرمایهگذاری ملکی
بر اساس این تحلیل، هر سرمایهگذار ملکی تنها سه اهرم اصلی در اختیار دارد: بودجه (که معمولاً توسط بانکها تعیین میشود)، موقعیت جغرافیایی، و انتخاب ملک مناسب در آن موقعیت. یاردنی هشدار میدهد که از میان این سه، موقعیت جغرافیایی جایی نیست که بتوان در آن کوتاه آمد.
کجا بخریم؟ سه شهر بزرگ، نه بیشتر
یاردنی بهصراحت توصیه میکند که سرمایهگذاران تنها در سه شهر بزرگ استرالیا — سیدنی، ملبورن و بریزبن — به دنبال ملک سرمایهگذاری باشند. او بازارهای منطقهای (regional) و شهرهای کوچکتر را از فهرست خود حذف میکند، حتی اگر برخی از این مناطق در سالهای اخیر رشد خوبی داشته باشند.
دلیل این رویکرد آن است که رشد پایدار قیمت ملک در بلندمدت به عوامل ساختاری وابسته است: رشد اقتصادی قوی، رشد دستمزدها، رشد جمعیت، و وجود یک جمعیت مرفه که توانایی و انگیزه پرداخت قیمتهای بالاتر را داشته باشد. این ویژگیها در سه شهر بزرگ استرالیا بهمراتب پایدارتر از بازارهای کوچکتر هستند.
در داخل این شهرها نیز باید بسیار گزینشی عمل کرد. یاردنی دو نوع محله را برای سرمایهگذاری مناسب میداند: محلههای «اختیاری» (discretionary) که مناطق مستقر و باکیفیت هستند و خریداران آنها بر اساس انتخاب — نه اجبار — در آنجا زندگی میکنند؛ و محلههای «آرزومند» (aspirational) که در مرحله تحول و بهسازی (gentrification) هستند و تقاضای قوی از سوی خریداران مصرفی دارند.
ویژگیهای یک ملک سرمایهگذاری درجهیک
بر اساس این تحلیل، یک ملک سرمایهگذاری ایدهآل باید نسبت بالایی از ارزش زمین به کل ارزش دارایی داشته باشد (land-to-asset ratio)، کمیاب باشد، و یک «عامل X» داشته باشد که آن را از سایر ملکها متمایز کند. ملکهای ارزانقیمت، پروژههای آفپلن (off-the-plan) — یعنی خرید ملک پیش از ساخت بر اساس نقشه — و مناطق پرعرضه از نظر یاردنی گزینههای مناسبی برای سرمایهگذاری نیستند.
مقایسهای برای آشنایی با سیستم استرالیا: در ایران، خرید ملک اغلب بهصورت مستقیم و بدون واسطههای تخصصی انجام میشود. در استرالیا اما زنجیرهای از متخصصان — از استراتژیست ملکی و مشاور مالی گرفته تا بازرس ملک (building inspector) و وکیل انتقال سند (conveyancer) — در فرآیند خرید نقش دارند و نادیده گرفتن هر یک میتواند هزینههای سنگینی به همراه داشته باشد.
چشمانداز بازار: فرصت در دل عدمقطعیت
یاردنی معتقد است که شرایط کنونی بازار مسکن استرالیا — با وجود چالشهای اقتصادی — برای سرمایهگذاران بلندمدت یک پنجره فرصت ایجاد کرده است. تقاضا به دلیل مهاجرت بالا همچنان قوی است، در حالی که عرضه مسکن جدید به دلیل هزینههای بالای ساختوساز محدود مانده است. بحران اجارهبها نیز ادامه دارد و رشد اجارهبها در میانمدت قابل انتظار است.
اقتصاددانان و تحلیلگران بازار پیشبینی میکنند که تقاضا برای مدتی از عرضه پیشی خواهد گرفت، اما این پیشبینیها نظر متخصصان است و نه توصیه سرمایهگذاری.
در نهایت، یاردنی پیام اصلی خود را اینگونه خلاصه میکند: سؤال درست این نیست که «کجا بخرم؟» بلکه این است که «میخواهم به چه هدفی برسم و چه تیمی برای رسیدن به آن نیاز دارم؟»
توجه: این مقاله صرفاً جنبه اطلاعرسانی دارد و توصیه مالی یا سرمایهگذاری شخصی محسوب نمیشود. پیش از هر تصمیم سرمایهگذاری، با یک مشاور مالی مستقل و دارای مجوز در استرالیا مشورت کنید.
دیدگاهتان را بنویسید