در حالی که اصلاحات مالیاتی بودجه فدرال استرالیا موج تازهای از تردید را در میان سرمایهگذاران ملکی بزرگشهرها ایجاد کرده، شهر کوچک مونت آیزا در شمالغرب کوئینزلند به یکی از پرطرفدارترین مقصدهای سرمایهگذاری ملکی کشور تبدیل شده است. قیمت میانه خانه در این شهر معدنی بر اساس دادههای دامین ۲۹۶٬۵۰۰ دلار است و میانگین اجاره هفتگی درخواستی به ۴۹۰ دلار میرسد — ترکیبی که در بسیاری از بازارهای استرالیا کمتر یافت میشود.
کیران تالی، مشاور املاک شرکت City and Country Realty در مونت آیزا، میگوید از دیرباز حدود ۶۰ درصد از معاملات این شهر به سرمایهگذاران تعلق داشته، اما پس از اعلام بودجه فدرال در ماه مه، این تقاضا به شکل محسوسی افزایش یافته است. به گفته او، خریداران عمدتاً از بریزبن، ملبورن و سیدنی میآیند و با خرید خانهای به قیمت ۳۰۰٬۰۰۰ دلار میتوانند آن را هفتهای ۶۰۰ دلار اجاره دهند.
برای درک بهتر این تحول، باید به تغییرات بودجهای اشاره کرد. خزانهدار جیم چالمرز در بودجه ماه مه اعلام کرد که از این پس استفاده از «نگاتیو گیرینگ» (negative gearing) — یعنی کسر زیان ناشی از سرمایهگذاری ملکی از درآمد مشمول مالیات — تنها برای ساختوسازهای جدید مجاز خواهد بود و نه برای خانههای موجود. این تغییر به معنای آن است که مدل سنتی سرمایهگذاری در خانههای دستدوم با هدف کاهش مالیات، دیگر در سراسر کشور به همان شکل قابل اجرا نیست. دادههای اداره آمار استرالیا (ABS) نشان میدهد تعداد وامهای مسکن سرمایهگذاران در سهماهه ژوئن ۸.۶ درصد کاهش یافته است.
اما مونت آیزا از این قاعده مستثناست، چرا که ساختار بازار آن بر پایه «پازیتیو گیرینگ» (positive gearing) استوار است؛ یعنی درآمد اجاره از هزینههای نگهداری و وام بیشتر است و سرمایهگذار از همان ابتدا سود خالص دریافت میکند. در ایران معمولاً سرمایهگذاری ملکی با هدف افزایش ارزش دارایی انجام میشود، اما در استرالیا بسیاری از سرمایهگذاران به دنبال «بازده اجاره» (rental yield) — یعنی نسبت درآمد سالانه اجاره به قیمت خرید ملک — هستند.
استف اوپمن از شرکت 4825 Realty میگوید خانههای موجود در سبد اجاری آنها به طور میانگین بازده ۹ درصد و گاه ۱۰ درصد دارند و نرخ خالی بودن واحدها (vacancy rate) در حال حاضر زیر یک درصد است. به عنوان نمونه، یک خانه سهخوابه بازسازیشده در خیابان سیمپسون با قیمت ۳۸۹٬۰۰۰ دلار، بازده اجارهای حدود ۹ درصد تخمین زده میشود.
مَت فیرمستون، سرمایهگذار اهل نیوساوتولز که ۲۲ سال است در مونت آیزا فعالیت میکند، این منطقه را یکی از پنهانترین فرصتهای سرمایهگذاری استرالیا میداند. او در ماههای اخیر به دو فرزند جوانش کمک کرده تا اولین خانههای سرمایهگذاری خود را در این شهر خریداری و بازسازی کنند. فیرمستون بر این باور است که پشتوانه اقتصادی مونت آیزا — از جمله ذخایر مس، اورانیوم، فسفات و کانیهای حیاتی (critical minerals) که تقاضای جهانی برای آنها در حال رشد است — آینده این بازار را متمایز میکند.
دکتر دیاسواتی ماردیاسمو، اقتصاددان ارشد PRD Nationwide، نیز این روند را تأیید میکند. به گفته او، در بسیاری از مناطق منطقهای استرالیا قیمت ورودی بسیار پایینتر و بازده اجاره بسیار بالاتر از شهرهای بزرگ است. بر اساس گزارش جولای این شرکت، میانگین بازده اجاره در بریزبن در ماه مه ۳.۶ درصد بوده، در حالی که این رقم برای سایر مناطق کوئینزلند به ۴.۵ درصد میرسد. ماردیاسمو شهرهای مکای، تاونسویل و توووومبا را نیز به عنوان گزینههای منطقهای قوی معرفی میکند.
اوپمن در عین حال هشدار میدهد که سرمایهگذاران باید پیش از تصمیمگیری تحقیق کافی انجام دهند. مونت آیزا یک شهر معدنی است و برخی نگران آن هستند که رشد بازار به ادامه فعالیت معادن وابسته باشد. همچنین ظرفیت توسعه و گسترش شهر محدود است که از یک سو عرضه را کنترل میکند و از سوی دیگر رشد جمعیتی را محدود میسازد.
برای خریداران اولین خانه (first-home buyers)، ماردیاسمو تأکید میکند که خرید خانهای به ارزش ۴۰۰٬۰۰۰ دلار با طرح سپرده ۵ درصدی دولت فدرال، سهم سرمایه مالک را بسیار بیشتر از خرید خانهای ۸۰۰٬۰۰۰ دلاری با همان طرح حفظ میکند. این طرح به خریداران واجد شرایط امکان میدهد بدون پرداخت بیمه وام مسکن (LMI — Lenders Mortgage Insurance) که معمولاً هزاران دلار هزینه دارد، با سپرده ۵ درصد وام بگیرند.
دیدگاهتان را بنویسید