بازار مسکن بریزبن در اوت ۲۰۲۶ برای دومین ماه متوالی با افت قیمت روبهرو شد و نشانههای یک رکود گستردهتر را آشکار کرد. بر اساس دادههای شرکت تحقیقاتی Cotality، ارزش مسکن در بریزبن در ماه اوت ۱.۰ درصد کاهش یافت که پس از افت ۰.۶ درصدی جولای، مجموع کاهش از اوج ماه مه را به ۲.۷ درصد رساند. با این حال، ارزش مسکن در این شهر هنوز ۲.۸ درصد بالاتر از ابتدای سال ۲۰۲۶ و ۱۰.۸ درصد بیشتر از یک سال پیش است.
میانگین ارزش مسکن در بریزبن در پایان اوت به ۱,۰۸۰,۱۴۲ دلار استرالیا رسید که نسبت به ۱,۱۰۴,۰۹۴ دلار در جولای کاهش داشت. میانگین ارزش خانههای مستقل (house) به ۱,۱۸۰,۵۵۲ دلار رسید و در یک ماه حدود ۲۶,۴۸۷ دلار کاهش یافت. ارزش آپارتمانها (unit) نیز ۱.۰ درصد افت کرد و میانگین آن به ۸۵۴,۷۲۱ دلار رسید. شرکت PropTrack نیز کاهش ۰.۳ درصدی قیمت مسکن و ۰.۵ درصدی قیمت آپارتمان در بریزبن را در همین ماه تأیید کرد.
این روند در سطح ملی نیز مشاهده میشود. سیدنی با ۱.۴ درصد بیشترین افت ماهانه را در اوت ثبت کرد، پس از آن ملبورن و کانبرا هر کدام ۱.۱ درصد، بریزبن ۱.۰ درصد، ادلاید و پرث هر کدام ۰.۸ درصد و هوبارت ۰.۲ درصد کاهش داشتند. تنها داروین با رشد ۰.۶ درصدی استثنا بود. در مقیاس سالانه، بریزبن با ۱۰.۸ درصد رشد همچنان یکی از قویترین بازارهای پایتختی است و تنها پرث با ۱۵.۶ درصد و داروین با ۱۴.۶ درصد از آن پیشی گرفتهاند.
یکی از مهمترین تغییرات در رفتار خریداران دیده میشود. گزارش احساسات بازار ملک در سهماهه دوم ۲۰۲۶ که توسط Australian Property Investor منتشر شده، نشان میدهد تنها ۲۴ درصد از پاسخدهندگان نسبت به بازار مسکن خوشبین بودند، در حالی که ۴۸ درصد دیدگاه منفی داشتند. تغییرات سیاستهای دولتی و قانونگذاری مهمترین عامل بازدارنده برای خرید ملک سرمایهگذاری بود که ۲۸ درصد از پاسخدهندگان آن را ذکر کردند. جالب اینجاست که کوئینزلند همچنان اولترین انتخاب برای سرمایهگذاری در دوازده ماه آینده بود و ۳۵ درصد آن را برگزیدند، اما تنها ۱۷ درصد از خریدهای واقعی در سه ماه گذشته در این ایالت انجام شد.
این فاصله میان علاقه و اقدام واقعی در آمار عرضه و فروش نیز خود را نشان میدهد. SQM Research گزارش داد که تعداد کل آگهیهای فروش در بریزبن بین ژوئن و جولای ۱۸ درصد افزایش یافت که بیشترین رشد ماهانه در میان تمام پایتختهای استرالیا بود. دادههای Cotality نیز نشان میدهد که کل آگهیهای فروش در سه ماه منتهی به جولای ۳۹.۵ درصد بالاتر از یک سال پیش بود و میانگین روزهای عرضه در بازار از ۱۹ روز به ۲۸ روز رسید. حجم معاملات نیز بیش از ۲۰ درصد کمتر از همین دوره سال گذشته است.
برای خوانندگانی که با مفاهیم بازار مسکن استرالیا آشنا نیستند، «نرخ ترخیص حراج» (auction clearance rate) درصدی از خانههایی است که در جلسات حراج عمومی به فروش میرسند؛ کاهش این نرخ نشانهای از ضعف تقاضا در بازار است. این نرخ در بریزبن در طول زمستان بهطور قابل توجهی کاهش یافته و پایینتر از میانگین بلندمدت قرار دارد.
نکته مهم این است که انباشت آگهیها نه به دلیل افزایش عرضه جدید، بلکه به این دلیل است که خانهها دیرتر فروش میروند. آگهیهای جدید در اوایل اوت هنوز پایینتر از میانگین پنجساله بودند. در بلندمدت، شروع ساختوساز مسکن در کوئینزلند در دوازده ماه اخیر ۲۰ درصد افزایش یافته، اما تکمیل پروژهها ۲.۱ درصد کاهش داشته است؛ این شکاف نشان میدهد که عرضه مسکن جدید بهزودی به بازار نخواهد رسید.
بازار اجاره در بریزبن همچنان تنگ است. SQM Research نرخ خالی بودن مسکن اجارهای (vacancy rate) در بریزبن بزرگ را در جولای ۰.۹ درصد اعلام کرد که نسبت به ماه قبل تغییری نداشت. رشد سالانه اجاره خانههای مستقل ۶.۷ درصد بود، در حالی که رشد اجاره آپارتمانها از ۶.۲ درصد به ۵.۶ درصد کاهش یافت. بازده اجاره ناخالص (gross rental yield) برای خانهها از ۳.۲ به ۳.۳ درصد و برای آپارتمانها از ۴.۰ به ۴.۱ درصد رسید، هرچند بخش عمده این بهبود ناشی از کاهش ارزش ملک است نه افزایش واقعی درآمد اجاره.
در مقایسه با نظام مسکن در ایران، یکی از تفاوتهای اساسی بازار استرالیا وجود سیستم حراج عمومی (auction) برای فروش خانه است که در آن خریداران بهصورت علنی پیشنهاد قیمت میدهند. در دورهای که بازار ضعیف است، فروشندگان اغلب به مذاکره مستقیم (private treaty) روی میآورند و خریداران قدرت چانهزنی بیشتری دارند.
در مجموع، کارشناسان انتظار دارند بازار بریزبن در فصل بهار (سپتامبر تا نوامبر) به نرم شدن ادامه دهد، اما یک اصلاح شدید بعید به نظر میرسد. تقاضا ضعیفتر شده، موجودی آگهیها بالا رفته و هم سرمایهگذاران و هم خریداران اولین خانه (first home buyers) محتاطاند. با این حال، نرخ خالی بودن اجاره بسیار پایین مانده و عرضه مسکن جدید بهسرعت قابل تحویل نیست. بازار بهطور فزایندهای متنوع شده و ارزیابی آن بهعنوان یک کل یکپارچه دیگر دقیق نیست؛ برخی محلههای داخلی شهر هنوز رشد فصلی بالای ۶ درصد را ثبت میکنند.
دیدگاهتان را بنویسید