بازار مسکن استرالیا در شرایطی قرار دارد که برخی تحلیلگران آن را «اثر فلاخن» (Slingshot Effect) می‌نامند؛ پدیده‌ای که در آن تقاضای سرکوب‌شده، پس از یک دوره رکود، به‌سرعت آزاد می‌شود و قیمت‌ها را به‌شدت بالا می‌برد. جان لیندمن، پژوهشگر ارشد بازار مسکن و نویسنده گزارش‌های Lindeman Reports، در تحلیلی که در سپتامبر ۲۰۲۶ منتشر شده، استدلال می‌کند که شرایط کنونی استرالیا شباهت چشمگیری به دوره پس از بحران مالی جهانی ۲۰۰۸ دارد.
منظور از «اثر فلاخن» چیست؟ تصور کنید یک فلاخن را هرچه بیشتر به عقب می‌کشید؛ هر چه مدت انتظار طولانی‌تر باشد، نیروی پرتاب بیشتر می‌شود. در بازار مسکن نیز همین منطق حاکم است: وقتی خریداران بالقوه به دلیل نااطمینانی اقتصادی از خرید خودداری می‌کنند، تقاضای واقعی از بین نمی‌رود، بلکه انباشته می‌شود. به محض اینکه اعتماد بازمی‌گردد یا هزینه وام کاهش می‌یابد، این تقاضای انباشته یکجا وارد بازار می‌شود و قیمت‌ها را به‌سرعت بالا می‌برد.
بر اساس تحلیل لیندمن، نمونه تاریخی این پدیده در سال‌های ۲۰۰۹ تا ۲۰۱۲ قابل مشاهده است. در آن دوره، اقتصاددانان سرشناس پیش‌بینی سقوط بازار مسکن استرالیا را مطرح کردند و خریداران زیادی از بازار کنار کشیدند. قیمت‌ها در سال ۲۰۰۹ در سراسر کشور افت کرد، اما به محض کاهش نرخ بهره در اواخر ۲۰۰۸ و اوایل ۲۰۰۹، فلاخن رها شد. طبق داده‌های ارائه‌شده در این گزارش، قیمت مسکن در سیدنی و ملبورن در سال‌های پس از ۲۰۰۹ بیش از ۳۰ درصد رشد کرد و هر یک از پایتخت‌های استرالیا رشد دورقمی را تجربه نمود.
وضعیت کنونی چگونه است؟ در حال حاضر، بانک مرکزی استرالیا (RBA) نرخ بهره رسمی را کاهش نداده، اما بانک‌های تجاری برای جذب وام‌گیرندگان بیشتر — به‌ویژه در بخش سرمایه‌گذاری ملکی — نرخ‌های معرفی جذاب و پیشنهادهای بازگشت نقدی (cashback) ارائه می‌دهند. این کاهش غیررسمی نرخ وام، که می‌توان آن را «کاهش نرخ بهره ضمنی» نامید، می‌تواند همان ماشه‌ای باشد که فلاخن تقاضا را رها کند. لیندمن تأکید می‌کند که کمبود مسکن در استرالیا همچنان ادامه دارد و رشد جمعیت، تقاضای پایه را تغذیه می‌کند.
نکته مهم برای خریداران و سرمایه‌گذاران فارسی‌زبان این است که رشد قیمت‌ها در همه مناطق یکسان نخواهد بود. برخی محله‌ها و حومه‌ها (suburbs) رشد چشمگیری خواهند داشت، در حالی که قیمت در مناطق دیگر تغییر چندانی نمی‌کند. در سیستم مسکن استرالیا، انتخاب محله (suburb selection) یکی از مهم‌ترین عوامل موفقیت سرمایه‌گذاری ملکی به شمار می‌رود، چرا که برخلاف بسیاری از کشورها، تفاوت عملکرد قیمتی بین محله‌های مختلف یک شهر می‌تواند بسیار زیاد باشد.
برای خوانندگانی که با سازوکار بازار مسکن استرالیا آشنا نیستند، لازم است بدانند که نرخ بهره وام مسکن (mortgage interest rate) تأثیر مستقیمی بر قدرت خرید دارد؛ با کاهش نرخ بهره، مبلغی که بانک حاضر است به یک خریدار وام بدهد افزایش می‌یابد و این یعنی خریداران بیشتری می‌توانند وارد بازار شوند و قیمت‌ها را بالا ببرند.
لیندمن در این گزارش پیش‌بینی می‌کند که اثر فلاخن در آینده نزدیک رخ خواهد داد، اما این یک نظر تحلیلی شخصی است و نه یک قطعیت. اقتصاددانان و تحلیلگران دیگر ممکن است دیدگاه‌های متفاوتی داشته باشند. آنچه مسلم است، رشد جمعیت استرالیا و کمبود ساخت‌وساز مسکن، عواملی هستند که بر اساس داده‌های رسمی، تقاضای پایه را در بازار مسکن این کشور پشتیبانی می‌کنند.
دیدگاهتان را بنویسید