با کاهش رشد قیمت مسکن در سراسر استرالیا، برخی سرمایهگذاران به دنبال راههای تازهای برای تقویت پرتفوی ملکی خود هستند. در این میان، ساخت واحدهای مسکونی کوچک در حیاط خانه — که در استرالیا با نام «گرنی فلت» (granny flat) شناخته میشوند — به عنوان یک استراتژی نسبتاً کمهزینه و پربازده مطرح شده است.
بابی هائری، بنیانگذار شرکت Acquisition House، در برنامه رادیویی Smart Property Investment گفت که با وجود جذابیت فزاینده داراییهای تجاری برای سرمایهگذاران، واحدهای مسکونی دوم در زمینهای مسکونی یک فرصت نادیدهگرفتهشده برای بهبود جریان نقدی هستند. به گفته هائری، افزودن یک گرنی فلت میتواند سرعت رسیدن به «جریان نقدی مثبت» (positively geared) را برای سرمایهگذار بالا ببرد؛ یعنی وضعیتی که درآمد اجاره از هزینههای وام و نگهداری ملک بیشتر باشد.
هائری تأکید کرد که در شرایط فعلی بازار، سرمایهگذاری منفعلانه کافی نیست: «نمیتوانید فقط بنشینید و منتظر رشد طبیعی بازار بمانید.» او افزود که هماکنون به تمام مشتریان جدید خود توصیه میکند استراتژیهای فعال از جمله ساخت گرنی فلت را در نظر بگیرند.
با این حال، هائری هشدار داد که همه ملکها برای این کار مناسب نیستند. پیش از خرید، باید بررسی شود که آیا موانعی مانند حق عبور (easement)، لولههای آبهای سطحی یا خطوط برق هوایی وجود دارند که ساخت واحد دوم را غیرممکن کنند. همچنین مقررات شورای محلی و دولت ایالتی در هر منطقه متفاوت است و میتواند بر بازدهی بلندمدت ملک تأثیر بگذارد. به همین دلیل، هائری توصیه کرد که وکیل نقلوانتقال ملک (conveyancer) پیش از عقد قرارداد، بررسی دقیقی انجام دهد.
در مقایسه با ایران یا افغانستان که ساخت واحد مستقل در حیاط خانه معمولاً با محدودیتهای شهرداری کمتری روبهروست، در استرالیا این فرآیند نیازمند اخذ مجوز رسمی از شورای محلی (council approval) و رعایت استانداردهای ساختمانی مشخص است. این مجوزها از ایالتی به ایالت دیگر متفاوتاند و در برخی موارد میتوان از مسیر تأییدیههای سادهتر (complying development) استفاده کرد.
هائری تاسمانی را به عنوان یکی از مناطق جذاب برای این استراتژی معرفی کرد. به گفته او، هزینه ساخت یک گرنی فلت در این ایالت حدود 300,000 دلار استرالیاست و اجاره هفتگی آن میتواند به حدود 500 دلار برسد که بازدهی ناخالصی در حدود 11 تا 12 درصد ایجاد میکند — رقمی که به گفته هائری در بسیاری از داراییهای دیگر به سختی قابل دستیابی است. او همچنین اشاره کرد که اخیراً در رقابت برای خرید چند ملک در تاسمانی از سوی خریداران مصرفی (owner-occupiers) شکست خورده، که نشانهای از تقاضای پایدار در این بازار است.
در سطح ملی، هائری گفت که آپارتمانها و خانههای ردیفی (townhouse) در ماههای اخیر با استقبال بیشتری روبهرو شدهاند، چرا که بسیاری از خریداران از بازار خانههای مستقل به دلیل قیمتهای بالا کنار رفتهاند. او همچنین توصیه کرد که سرمایهگذاران در شرایط کاهش ارزش ملک، تنها در صورتی دست به فروش بزنند که توان نگهداری مالی نداشته باشند یا ملک عملکرد قابل قبولی نداشته باشد؛ در غیر این صورت، با داشتن جریان نقدی و ذخیره مالی کافی، نگه داشتن ملک منطقیتر است.
دیدگاهتان را بنویسید