بازار مسکن استرالیا در ماه‌های اخیر زیر سایه یک بحث پرسروصدا قرار گرفته است: اصلاحات مالیاتی بودجه فدرال ۲۰۲۶ که قوانین مربوط به «نگیتیو گیرینگ» (negative gearing) و مالیات بر عایدی سرمایه (capital gains tax یا CGT) را برای سرمایه‌گذاران ملکی تغییر داده است. این قانون در ۲۶ ژوئن ۲۰۲۶ به تأیید رسمی رسید و از اول جولای ۲۰۲۷ اجرایی می‌شود. اما کارشناسان هشدار می‌دهند که تمرکز بیش از حد بر این تغییرات می‌تواند خود به یک اشتباه پرهزینه تبدیل شود.
نگیتیو گیرینگ به وضعیتی گفته می‌شود که در آن هزینه‌های نگهداری یک ملک سرمایه‌گذاری — از جمله بهره وام — از درآمد اجاره‌ای آن بیشتر است و این زیان از درآمد مشمول مالیات کسر می‌شود. مالیات بر عایدی سرمایه نیز مالیاتی است که هنگام فروش ملک با سود پرداخت می‌شود. هر دوی این ابزارها در استرالیا سال‌هاست که در استراتژی سرمایه‌گذاری ملکی نقش مهمی داشته‌اند.
بر اساس قوانین جدید، تغییرات تنها شامل ملک‌های موجود (established properties) خریداری‌شده پس از ساعت ۷:۳۰ شب روز ۱۲ مه ۲۰۲۶ می‌شود. سرمایه‌گذارانی که پیش از این تاریخ صاحب ملک بوده‌اند، یا کسانی که ملک نوساز (new build) می‌خرند، عملاً از این تغییرات مستثنی هستند. به گزارش پراپرتی‌آپدیت، دوریان تریل، برنامه‌ریز ارشد ثروت در شرکت متروپول، معتقد است که «سرمایه‌گذاران بر اساس نرخ مالیات ثروتمند نمی‌شوند؛ آن‌ها با آنچه پس از مالیات و در طول دهه‌ها رشد مرکب باقی می‌ماند، بازنشسته می‌شوند.»
تریل در تحلیل خود به یک الگوی تکرارشونده اشاره می‌کند: سرمایه‌گذارانی که ملک‌های کم‌بازده را صرفاً برای فرار از مالیات نگه می‌دارند، یا کسانی که از خرید دارایی‌های پربازده به دلیل ترس از فاکتور مالیاتی آینده خودداری می‌کنند، در نهایت ضرر بیشتری می‌کنند. یک سرمایه‌گذاری با عملکرد خوب که مالیات بر عایدی سرمایه ایجاد می‌کند، تقریباً همیشه سود بیشتری نسبت به یک سرمایه‌گذاری متوسط که از مالیات می‌گریزد، به جا می‌گذارد.
این تحلیل برای فارسی‌زبانانی که تازه وارد بازار مسکن استرالیا شده‌اند اهمیت ویژه‌ای دارد. در بسیاری از کشورها، از جمله ایران، مفهوم مالیات بر سود فروش ملک یا کسر هزینه‌های وام از درآمد مشمول مالیات وجود ندارد یا به شکل متفاوتی اعمال می‌شود. در استرالیا، این ابزارها بخشی از یک سیستم مالیاتی پیچیده هستند که درک آن‌ها برای تصمیم‌گیری آگاهانه ضروری است، اما نباید تنها محور استراتژی سرمایه‌گذاری باشند.
بر اساس این تحلیل، عواملی که بیشترین تأثیر را بر ثروت بلندمدت دارند عبارتند از: نرخ پس‌انداز، مدت زمان حضور در بازار، کیفیت دارایی‌های انتخاب‌شده، و رفتار سرمایه‌گذار در دوران رکود. اشتباهات رفتاری — مانند فروش در بازار نزولی از روی ترس، دنبال کردن داغ‌ترین بازار سال گذشته، یا به تعویق انداختن تصمیم‌ها در انتظار «قطعیت کامل» — خسارتی به مراتب بیشتر از هر اصلاح مالیاتی وارد می‌کنند.
نسل میلنیال و نسل X در استرالیا، که اکنون در اوج سال‌های درآمدی خود هستند و همزمان با وام مسکن، هزینه فرزندان و سروصدای رسانه‌های مالی دست‌وپنجه نرم می‌کنند، بیشتر از همه در معرض این خطاهای رفتاری قرار دارند. تریل تأکید می‌کند که به تعویق انداختن خرید دو تا سه ساله، یا خروج از دارایی‌های رشدی به دلیل اخبار ناخوشایند، معمولاً هزینه‌ای بیشتر از هر اصلاح مالیاتی مطرح‌شده در کانبرا دارد.
پیام اصلی این تحلیل برای سرمایه‌گذاران روشن است: برنامه‌ریزی مالیاتی جایگاه خود را دارد، اما باید در خدمت استراتژی سرمایه‌گذاری باشد، نه محرک آن. خرید ملک‌های باکیفیت در موقعیت‌های مناسب، نگهداری بلندمدت و ثبات در برابر نوسانات بازار، همچنان اصلی‌ترین عوامل تعیین‌کننده ثروت در بازار مسکن استرالیا هستند — صرف‌نظر از اینکه نرخ CGT چه عددی باشد.
دیدگاهتان را بنویسید