بازار مسکن استرالیا در سال ۲۰۲۶ با یک دوره رکود روبه‌رو شده که شهرهای مختلف را به شکل‌های متفاوتی تحت تأثیر قرار داده است. اسکات چپمن، مدیرعامل شرکت Opteon — یکی از بزرگ‌ترین شرکت‌های ارزیابی ملک در استرالیا — در گفت‌وگو با مایکل یاردنی، تحلیلگر برجسته بازار مسکن، به بررسی عمق و طول احتمالی این رکود پرداخته است.
به گفته چپمن، سیدنی و ملبورن در مقایسه با سایر بازارهای سرمایه‌ای کشور شرایط متفاوت‌تری را تجربه می‌کنند. در حالی که برخی بازارهای منطقه‌ای و شهرهای کوچک‌تر عملکرد بهتری نشان می‌دهند، این دو شهر بزرگ با فشار بیشتری از سوی نرخ بهره، محدودیت‌های وام‌دهی و احساسات منفی خریداران دست‌وپنجه نرم می‌کنند.
یکی از مهم‌ترین شاخص‌هایی که چپمن به آن اشاره می‌کند، نرخ فروش در حراجی‌ها (Auction Clearance Rate) است. این نرخ نشان می‌دهد چه درصدی از ملک‌هایی که در حراجی عرضه می‌شوند، در همان روز به فروش می‌رسند. کاهش این نرخ معمولاً پیش از افت قیمت‌ها رخ می‌دهد و به همین دلیل یک هشدار زودهنگام برای بازار محسوب می‌شود. همچنین تعداد بازدیدکنندگان از خانه‌های باز (Open Home) نیز سیگنال مهمی از تغییر تقاضا به شمار می‌رود.
نرخ بهره نقش محوری در این رکود ایفا می‌کند. افزایش نرخ بهره توسط بانک مرکزی استرالیا (RBA) قدرت وام‌گیری خریداران را کاهش داده و اعتماد آن‌ها را تضعیف کرده است. در نظام مالی استرالیا، وام مسکن (Home Loan یا Mortgage) معمولاً با نرخ بهره متغیر ارائه می‌شود، به این معنا که با هر تغییر در نرخ بهره رسمی، اقساط ماهانه وام‌گیرندگان نیز تغییر می‌کند — برخلاف برخی کشورها که نرخ ثابت برای دوره‌های طولانی رایج‌تر است.
یکی از موضوعات مهمی که چپمن به آن پرداخته، تغییرات مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax یا CGT) است که از اول جولای ۲۰۲۷ اعمال خواهد شد. مالیات بر عایدی سرمایه در استرالیا به سودی تعلق می‌گیرد که سرمایه‌گذار از فروش ملک به دست می‌آورد. با تغییرات پیش‌رو، ارزیابی دقیق ملک در زمان مناسب اهمیت بیشتری پیدا می‌کند، زیرا کاهش ارزش ملک در دوره رکود می‌تواند پایه محاسبه این مالیات را در آینده تغییر دهد.
چپمن همچنین درباره استفاده از ابزارهای تخمین خودکار آنلاین هشدار می‌دهد. این ابزارها — که بسیاری از سایت‌های ملکی ارائه می‌دهند — می‌توانند نقطه شروع مفیدی باشند، اما قادر نیستند ویژگی‌های خاص یک ملک، موقعیت دقیق آن در یک خیابان یا محله، و شرایط جزئی بازار محلی را به درستی منعکس کنند. برای تصمیم‌های مالی بزرگ، ارزیابی حرفه‌ای توسط یک کارشناس رسمی (Registered Valuer) ضروری است.
از منظر تاریخی، رکودهای بازار مسکن استرالیا معمولاً با ضعف احساسات خریداران طولانی‌تر می‌شوند. چپمن تأکید می‌کند که حتی اگر شرایط اقتصادی بهبود یابد، بازگشت اعتماد به بازار زمان می‌برد و این تأخیر روانی می‌تواند ریکاوری را به تعویق بیندازد.
برای سرمایه‌گذاران ایرانی‌تبار و فارسی‌زبانی که در استرالیا فعالیت می‌کنند، درک این چرخه‌های بازار اهمیت ویژه‌ای دارد. بازار مسکن استرالیا برخلاف بسیاری از بازارهای دیگر، دارای چرخه‌های مستند و قابل تحلیل است و داده‌های عمومی گسترده‌ای از نهادهایی مانند ABS (اداره آمار استرالیا) و CoreLogic در دسترس است. آگاهی از این شاخص‌ها می‌تواند به اتخاذ تصمیم‌های آگاهانه‌تر کمک کند، هرچند هر تصمیم سرمایه‌گذاری باید با مشاوره متخصصان مستقل همراه باشد.
دیدگاهتان را بنویسید