بازار مسکن استرالیا در آستانه یکی از مهم‌ترین تغییرات مالیاتی چند دهه اخیر قرار دارد. از اول جولای ۲۰۲۷، قوانین مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax یا CGT) برای دارایی‌های سرمایه‌گذاری از جمله ملک به‌طور اساسی دگرگون می‌شود و کارشناسان به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کنند همین حالا آماده‌سازی را آغاز کنند.
مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) مالیاتی است که هنگام فروش یک دارایی — مثل ملک سرمایه‌گذاری — بر سود حاصل از آن فروش اعمال می‌شود. در حال حاضر، اگر یک فرد ملکی را بیش از ۱۲ ماه نگه داشته باشد، می‌تواند ۵۰ درصد از سود مشمول مالیات را کسر کند؛ این همان «تخفیف ۵۰ درصدی CGT» است که سال‌هاست ستون فقرات استراتژی سرمایه‌گذاری ملکی در استرالیا بوده است.
اما بر اساس بودجه فدرال ۲۰۲۶-۲۷ که اکنون به قانون تبدیل شده، از اول جولای ۲۰۲۷ این تخفیف ۵۰ درصدی حذف می‌شود و جای آن را دو مکانیزم جدید می‌گیرد: تعدیل پایه هزینه بر اساس تورم (cost-base indexation) و حداقل مالیات ۳۰ درصدی بر سود واقعی دارایی‌هایی که بیش از ۱۲ ماه نگه داشته شده‌اند. نکته کلیدی اینجاست: سودهایی که پیش از این تاریخ انباشته شده‌اند، همچنان مشمول قوانین قدیمی و مساعدتر خواهند بود.
این تقسیم‌بندی زمانی، ارزش بازاری ملک در تاریخ اول جولای ۲۰۲۷ را به یکی از حیاتی‌ترین اعداد در زندگی مالی هر سرمایه‌گذار تبدیل می‌کند. آنا پورتر پریمر، مدیر و ارزیاب ملک در شرکت مشاوره Suburbanite، می‌گوید: «وقتی ملک را بفروشید، سود شما به دو دوره تقسیم می‌شود: بخش قبل از جولای ۲۰۲۷ تحت قوانین قدیمی، و بخش بعد از آن تحت رژیم جدید. عددی که این دو دوره را از هم جدا می‌کند، ارزش بازاری ملک در جولای ۲۰۲۷ است.»
اگر سرمایه‌گذاری ارزیابی حرفه‌ای تهیه نکند، اداره مالیات استرالیا (ATO) از یک روش محاسبه پیش‌فرض استفاده می‌کند که رشد ارزش ملک را به‌صورت خطی و یکنواخت در طول کل دوره مالکیت پخش می‌کند. این روش ممکن است واقعیت بازار را منعکس نکند، به‌ویژه در شهرهایی مثل پرث که بخش بزرگی از رشد قیمت در سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۶ اتفاق افتاده است.
یکی از بزرگ‌ترین شرکت‌های ارزیابی ملک استرالیا، Opteon، شش سناریوی نمونه را در سه ایالت نیو ساوت ولز، ویکتوریا و استرالیای جنوبی — از جمله در محله‌های هاثورن، لاورتون، جیلانگ، پیرمونت، پاراماتا و نوروود — مدل‌سازی کرد. در پنج مورد از شش سناریو، ارزیابی حرفه‌ای نتیجه مالیاتی بهتری برای مالک ملک به همراه داشت. اسکات چپمن، مدیرعامل Opteon، می‌گوید سرمایه‌گذارانی که زودتر اقدام کنند، در موقعیت بهتری برای تصمیم‌گیری — چه برای نگه داشتن، چه فروش یا بهسازی ملک — قرار خواهند گرفت.
یک ارزیاب حرفه‌ای ثبت‌شده (registered valuer) ویژگی‌های خاص ملک را در نظر می‌گیرد: نمای آب، حمام‌های بازسازی‌شده، نور طبیعی، موقعیت در خیابان، کیفیت تجهیزات و چیدمان فضا. این عوامل در فرمول خودکار ATO لحاظ نمی‌شوند. به‌علاوه، اگر ملک قبل از تاریخ ارزیابی بهسازی‌های هدفمند و مقرون‌به‌صرفه‌ای مثل بهبود محوطه‌سازی، رنگ‌آمیزی داخلی، تعویض موکت یا به‌روزرسانی روشنایی داشته باشد، می‌تواند عدد ارزیابی را به نفع مالک تغییر دهد.
درباره زمان‌بندی، نگرانی رایجی وجود دارد که ارزیابی باید دقیقاً در روز اول جولای ۲۰۲۷ انجام شود. اما چپمن توضیح می‌دهد که ارزیابی‌ها می‌توانند در ماه‌های قبل یا بعد از آن تاریخ انجام شوند و همچنان ارزش ملک را «به تاریخ» اول جولای ۲۰۲۷ تعیین کنند. شروع زودهنگام به معنای قرار نگرفتن در صف انتظار طولانی است. در مقابل، ارزیابی‌های گذشته‌نگر (retrospective valuation) که سال‌ها بعد از فروش انجام می‌شوند، به مراتب پیچیده‌تر و گران‌تر هستند؛ بر اساس برآورد Opteon، هزینه چنین ارزیابی‌هایی می‌تواند ۶۰۰ تا ۸۰۰ دلار یا بیشتر از ارزیابی به‌موقع باشد.
برای مقایسه با سیستم‌های آشناتر: در ایران مالیات بر نقل و انتقال ملک معمولاً به‌صورت درصد ثابتی از ارزش معاملاتی محاسبه می‌شود، اما در استرالیا مالیات CGT بر اساس سود واقعی و در چارچوب مالیات بر درآمد شخصی محاسبه می‌شود؛ یعنی هرچه سود بیشتر باشد و هرچه درآمد کل بالاتر باشد، نرخ مؤثر مالیات هم بالاتر می‌رود. این پیچیدگی است که اهمیت برنامه‌ریزی دقیق را دوچندان می‌کند.
پورتر پریمر توصیه می‌کند سرمایه‌گذاران با حسابدار خود مشورت کنند، مستندات ملک را جمع‌آوری نمایند، بهسازی‌های مقرون‌به‌صرفه را پیش از جولای ۲۰۲۷ در نظر بگیرند و ترتیب ارزیابی حرفه‌ای را بدهند. هدف نهایی این است که هنگام فروش، بیش از یک عدد برای انتخاب داشته باشید — و این انعطاف می‌تواند به معنای هزاران دلار صرفه‌جویی در مالیات باشد.
دیدگاهتان را بنویسید