استرالیا در طول ۴۵ سال گذشته دگرگونیهایی را تجربه کرده که شاید در نگاه اول به چشم نیاید، اما در عمق زندگی روزمره، بازار مسکن و آینده شهرها ردپای خود را گذاشته است. از جمعیت تا ساختار خانوار، از طول عمر تا ماهیت مشاغل، استرالیای امروز با استرالیای ۱۹۸۱ تفاوتهای بنیادینی دارد که درک آنها برای هر کسی که در این کشور زندگی میکند، کار میکند یا قصد سرمایهگذاری دارد، اهمیت دارد.
در سال ۱۹۸۱، جمعیت استرالیا حدود ۱۵ میلیون نفر بود. امروز این رقم به بیش از ۲۶ میلیون نفر رسیده و جمعیتشناسان پیشبینی میکنند که در دهههای آینده، بسته به سیاستهای مهاجرتی و نرخ باروری، این کشور میتواند به ۴۰ میلیون نفر برسد. مایکل یاردنی، تحلیلگر شناختهشده بازار مسکن استرالیا، با استناد به تحلیلهای جمعیتشناس سایمون کوستنماخر، این روند را در قالب یک گزارش جامع بررسی کرده است.
یکی از مهمترین تغییرات، افزایش چشمگیر طول عمر استرالیاییهاست. بر اساس دادههای اداره آمار استرالیا (ABS)، امید به زندگی برای مردان از ۷۱.۴ سال در ۱۹۸۱ به ۸۱.۳ سال در ۲۰۲۱ رسیده و برای زنان از ۷۸.۴ به ۸۵.۴ سال افزایش یافته است. این تحول فقط یک آمار نیست؛ یعنی نسل امروز باید برای دوران بازنشستگی طولانیتری برنامهریزی مالی کند و دولتها باید خدمات بهداشتی و رفاهی بیشتری برای جمعیت سالمند فراهم آورند.
ساختار اقتصاد و بازار کار نیز به کلی تغییر کرده است. در دهه ۱۹۸۰، کارگر نمونه استرالیایی احتمالاً در یک کارخانه مشغول به کار بود. امروز، اقتصاد به سمت خدمات، مشاغل دانشبنیان، بهداشت و درمان و آموزش چرخیده است. این تغییر برای سرمایهگذاران مسکن درسی مهم دارد: نزدیکی به مرکز شهر (CBD) دیگر تنها معیار یک موقعیت مکانی خوب نیست. بیمارستانها، مدارس، مراکز خرید، مناطق صنعتی و دفاتر حومهای، حجم بزرگی از اشتغال را در خود جای دادهاند. دسترسی به چند مرکز اشتغال، حملونقل عمومی، آموزش، بهداشت و امکانات رفاهی میتواند به اندازه فاصله از CBD اهمیت داشته باشد.
تنوع فرهنگی استرالیا نیز به شکل قابل توجهی افزایش یافته است. امروز حدود یکسوم از ساکنان این کشور در خارج از استرالیا متولد شدهاند. این واقعیت برای خوانندگان فارسیزبان که خود بخشی از این موج مهاجرتی هستند، معنای خاصی دارد: جامعه استرالیا در حال تبدیل شدن به فضایی است که تجربههای متنوع فرهنگی در آن جایگاه رسمیتری پیدا میکنند، هرچند که یکپارچهسازی اجتماعی و تأمین زیرساخت کافی برای تازهواردان همچنان چالشهای جدی به شمار میروند.
یکی از پیامدهای مستقیم این تحولات جمعیتی، تغییر در ساختار خانوار است. افزایش طول عمر، تغییر نگرش نسبت به ازدواج و فرزندآوری، و رشد تعداد افرادی که تنها زندگی میکنند، به این معناست که برای اسکان همان تعداد نفر، به خانههای بیشتری نیاز است. این موضوع فشار تقاضا بر بازار مسکن را در بلندمدت تشدید میکند و برنامهریزی مسکن را به یک اولویت ملی تبدیل میسازد.
در این میان، کوستنماخر پیشنهادی جالب مطرح میکند: به جای اینکه میلیونها نفر دیگر را در سیدنی، ملبورن و بریزبن جای دهیم، استرالیا باید از همین امروز برنامهریزی برای احداث شهرهای کاملاً جدید در طول ساحل شرقی را آغاز کند؛ شهرهایی به اندازه گلد کوست که پیش از آنکه رشد جمعیتی آنها را ضروری کند، زیرساختهای راهآهن، جاده و مراکز اشتغالشان طراحی شده باشد. استرالیا در گذشته اغلب ابتدا اجازه داده رشد اتفاق بیفتد و سپس با هزینههای گزاف به دنبال تأمین زیرساخت رفته است. این رویکرد دیگر پاسخگو نخواهد بود.
برای خوانندگانی که با سیستم ایران آشنا هستند، این نکته جالب است که در استرالیا برنامهریزی شهری (urban planning) از طریق دولتهای ایالتی و شهرداریها انجام میشود و تصمیماتی مانند تعیین کاربری زمین، مسیرهای حملونقل و مناطق رشد (growth corridors) دههها پیش از ساختوساز واقعی اتخاذ میشوند. این چارچوب برنامهریزی بلندمدت، هم فرصتها و هم محدودیتهایی برای سرمایهگذاران مسکن ایجاد میکند.
در مجموع، تصویری که از این تحلیل به دست میآید روشن است: استرالیا در مسیر تبدیل شدن به کشوری بزرگتر، پیرتر، متنوعتر و با خانوارهای کوچکتر است. این روندها تقاضای بلندمدت برای مسکن را شکل میدهند و مناطقی که از رشد جمعیت، اشتغال، زیرساخت و کیفیت زندگی بهرهمند میشوند، در کانون توجه سرمایهگذاران قرار خواهند داشت. اما این اطلاعات جنبه عمومی و آموزشی دارند و هر تصمیم سرمایهگذاری باید با مشاوره متخصصان مستقل و با توجه به شرایط شخصی هر فرد اتخاذ شود.
دیدگاهتان را بنویسید