بسیاری از استرالیاییها تصور میکنند که خرید چند ملک کافی است تا به آزادی مالی برسند. اما آمارها داستان متفاوتی میگویند: بر اساس گزارش پراپرتیآپدیت، کمتر از یک درصد از استرالیاییها به آزادی مالی واقعی دست مییابند. برت وارن، مدیر ملی شرکت متروپول پراپرتیز، معتقد است که مشکل اصلی نه کمبود دارایی، بلکه نبود یک استراتژی هدفمند است.
وارن در این باره مینویسد که پیش از هر اقدامی باید «عدد استقلال مالی» خود را بدانید؛ یعنی مشخص کنید برای پوشش هزینههای زندگیتان به چه میزان درآمد غیرفعال نیاز دارید. بدون این هدف، هر سرمایهگذاری ممکن است جذاب به نظر برسد و منابع محدود شما را در مسیرهای اشتباه هدر دهد. به عنوان یک راهنمای کلی، برای تأمین ۳۰٬۰۰۰ دلار استرالیا درآمد سالانه از یک دارایی بدون بدهی، به حدود یک میلیون دلار ارزش دارایی با بازده سه درصد نیاز است. اگر هدف ۱۰۰٬۰۰۰ دلار در سال باشد، پایه دارایی باید به حدود سه میلیون دلار برسد.
یکی از مفاهیم کلیدی در این رویکرد، تفاوت میان «درآمد خطی» و «درآمد مرکب» است. درآمد خطی (Linear Income) یعنی یک بار کار کنید، یک بار پول بگیرید؛ مانند فروش سریع ملک برای سود کوتاهمدت که در انگلیسی به آن Flipping میگویند. این روش درآمد ایجاد میکند اما ثروت نمیسازد، چون پس از توقف فعالیت، جریان درآمدی هم متوقف میشود. در مقابل، یک پرتفولیوی ملکی که اجارهبها و رشد ارزش آن به صورت مداوم ترکیب میشوند، حتی زمانی که شما کار نمیکنید هم به تولید ثروت ادامه میدهد.
وارن یک هرم پنجسطحی برای توصیف وضعیت مالی افراد ارائه میدهد. پایینترین سطح «بیثباتی مالی» است؛ زندگی از حقوق به حقوق که یک هزینه پیشبینینشده میتواند آن را به بدهی تبدیل کند. سطح دوم «ثبات مالی» است که در آن فرد یک ذخیره سه تا شش ماهه دارد. سطح سوم «امنیت مالی» است که هزینههای اساسی مانند مسکن، مالیات، وام و بیمه پوشش داده میشوند. سطح چهارم «آزادی مالی» و بالاترین سطح «فراوانی مالی» است که در آن تمام نیازها و سبک زندگی تأمین شده و مازادی برای خیریه و جامعه وجود دارد. رسیدن به این سطح معمولاً ۱۵ تا ۲۰ سال تلاش منضبط میطلبد.
در سیستم مالی استرالیا، صندوق بازنشستگی یا سوپرانیوشن (Superannuation) یکی از ارکان اصلی تأمین درآمد دوران بازنشستگی است؛ کارفرمایان بخشی از حقوق کارمندان را به صورت اجباری به این صندوق واریز میکنند. اما وارن هشدار میدهد که حتی یک موجودی یک تا دو میلیون دلاری در سوپر هم ممکن است در برابر تغییرات احتمالی قوانین مالیاتی آسیبپذیر باشد و نمیتوان تنها به آن تکیه کرد. این نکته برای مهاجران تازهوارد اهمیت ویژهای دارد، چون ممکن است سالهای کمتری برای انباشت سوپر داشته باشند.
برای خوانندگانی که با سیستم ایران آشنا هستند، یک تفاوت مهم وجود دارد: در استرالیا اهرم مالی (Leverage) از طریق وام مسکن (Mortgage) به شکل گستردهای در سرمایهگذاری ملکی استفاده میشود. یعنی با یک سپرده اولیه نسبتاً کوچک میتوان یک دارایی با ارزش بسیار بالاتر خریداری کرد و از رشد کل ارزش آن بهرهمند شد. وارن مثالی ساده میزند: خرید یک ملک یک میلیون دلاری، پرداخت تدریجی بدهی و اجازه دادن به رشد مرکب میتواند در یک دهه، یک میلیون دلار سرمایه ایجاد کند، بدون اینکه ساعت اضافهای کار کنید.
از نظر عملی، وارن چهار اصل بنیادی را برای همه سطوح توصیه میکند: کمتر از درآمدتان خرج کنید، تفاوت را هوشمندانه سرمایهگذاری کنید، برای رشد مرکب دوباره سرمایهگذاری کنید و این فرآیند را تکرار کنید. همچنین پیشنهاد میکند حداقل ده درصد از هر دریافتی را در یک حساب جداگانه با برچسب «دست نزن» کنار بگذارید. این مبلغ میتواند در مرحله اول در صندوقهای سرمایهگذاری مشترک یا ETF (صندوقهای قابل معامله در بورس) نگهداری شود تا به اندازه کافی برای خرید ملک رشد کند.
نکته مهمی که وارن بر آن تأکید میکند این است که درآمد بالا به تنهایی تضمینی برای آزادی مالی نیست. بسیاری از افراد با درآمد بالا هرگز به ثروت واقعی نمیرسند، چون پایه داراییای نساختهاند که برایشان کار کند. تفاوت اصلی میان کسانی که به آزادی مالی میرسند و کسانی که نمیرسند، داشتن داراییهای ارزشافزا است، نه صرفاً حقوق بالاتر.
بازار مسکن استرالیا با وجود نوسانات اخیر، همچنان یکی از محبوبترین ابزارهای ساخت ثروت بلندمدت برای سرمایهگذاران خرد محسوب میشود. این مقاله اطلاعات عمومی است و توصیه مالی شخصی نیست؛ برای تصمیمگیری سرمایهگذاری، مشورت با یک مشاور مالی مجاز توصیه میشود.
دیدگاهتان را بنویسید